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資産性か!?収益性か!?不動産投資の考え方

今回は、資産性か!?収益性か!?不動産投資の考え方について話しをしていきます。

私的な意見として、資産性という考え方は古いのではないかと考えています。

今の時代には、そぐわないところがあります。

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資産性という考え方は古い

なぜなら・・・

  • 資産を持っていても、資産自体が値上がりする例が少ない(キャピタルゲインが得にくい)
  • あくまでも不動産「投資」なので、お金に働いてもらい、増えてくれないと意味がない
  • 減らしたくないという資産「防御」なら、あり得る
  • 金融機関が担保主義からシフトしている

収益性の基準

不動産投資の基本スタンスは、収益性に置くべきです。

そして、収益性の基準を考えた場合、下記の条件でキャッシュフローがプラスになれば、収益性という面では基準をクリアしています。

  • 物件価格の90%を融資
  • 稼働率80%
  • 融資期間は金融機関に準ずる(法定耐用年数▲築年数等)
  • 毎月の諸経費は満室時家賃×20%
  • 借入金利は6%

私が金融機関の方へ、収益性の評価の際にどれくらいで見られているか、単刀直入に聞いてみたことがあります。

その際、金融機関の方が答えてくれた事が、こちらの基準として紹介しております。

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返済比率は満室時家賃の4割に抑える

 

私的な考えでは返済比率(元金+利息)は、満室時家賃の40%~45%に抑える事を考えています。

なんでかと言うと・・・

固定資産税は、家賃の1ヶ月分になる物件もあるくらい、高いです。

満室時家賃を「100」とした場合に返済率を「45」と想定して、固定資産税の支払い月にキャッシュアウトが起きにくい状況を作れます。

固定資産税の「25」は、満室時家賃と同額の固定資産税と想定し、年四回の支払いがくるので4で割って「25」としています。

 

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