築古不動産投資は、苦労しただけ、成功に近づきます。
カネない、勇気ない、信用ない、そんなサラリーマンが資産を築ける最高の手法の一つが築古不動産投資です。
築古物件投資は、年収400万円のあなたに、96%の確率で資産1億円を約束できる投資です。
なぜ築古物件投資をするのか！？
まず、サラリーマン不動産投資でおすすめできる築古物件投資とは！？
- 築古物件投資とは、ボロ物件を格安で購入し、チームで高利回りを狙う投資法
- 減価償却が短いことはデメリットだが、逆に自己資金が早期に回収可能というメリットを最大限に活かし投資する
そして、なぜ築古物件投資をするのか！？
- 物件の選択肢が多いから
- 未知数ではあるが将来性も無限大
- ボロ物件を再生して運営することで大きな利益を狙える
空室だらけでも、ボロボロでも大歓迎という逆張り的発想
築古物件投資の6つのメリット
築古物件投資の6つのデメリット
築古物件投資の対象者
- リスクを理解し、成功するまで挑戦できる方
- チームを編成して円満に運営できる、謙虚で誠実な方
- 自己資金が潤沢ではない方
安い価格帯の物件が多いため、一棟物件でも数百万円から始められる - 早く現金が欲しい方
築古ではCCR(自己資金利回り)200%も可能! - リフォームや日曜大工が好きな方
- 借金を早く減らしたい方
ある程度のリスクテイクをする覚悟、行動力・決断力が必要
念入りな「現地調査」でお宝物件を見極める方法
まず、築古物件調査ポイントの結論。
- 実績、ターゲット、資金背景を仲介会社に伝えて裏情報をゲット(ただし「何を捨てるか」がポイント)
- 事前調査&現地調査で「融資」「物件」「収益」「立地」を分析
- 利回りは20%超えを狙い、デッドクロスを克服する「公売」「配当要求の終期などの公告」「サービサー」の案件がお宝物件の鍵！
- 仲介会社との情報共有(ターゲット、進ちょく、日常のつきあい)により、信頼し合えるチームを作る！
優良な築古物件情報を得るためのポイント
3つの相乗効果で良い物件情報が得られる
①調査数 × ②物件ターゲット × ③実績
物件情報を川上でつかむ方法
不動産会社から信用を得て優先顧客になる！
そのためには、ファーストコンタクトで実績、資金背景、物件ターゲットを伝える！
そのためには、ファーストコンタクトで実績、資金背景、物件ターゲットを伝える！
築古では「何を捨てるか」が重要
新築ではないため、最初から100点の物件はない。
現状は50点以下でも努力で100点にできる物件を探す！
現状は50点以下でも努力で100点にできる物件を探す！
事前調査で行うべき6つのコト
始めに準備するもの
- マイソク
- 固定資産評価
- 路線価
- 謄本
- 間取り図
- 修繕履歴
- レントロール(仲介会社に依頼すれば揃う)
①「マイソク」から融資の可能性を判断する
①基本情報確認(立地、構造、価格など)
②土地価格、建物価格を概算、積算評価目安を出す。
- 建物価格 = 再調達単価 × 延床面積(平米) × 残耐用年数 ÷ 耐用年数
(再調達単価目安:木造16万円、鉄骨造18万円、RC造20万円) - 土地価格 = 路線価×面積(平米) × 0.7
土地、建物価格で最低5割、できれば7割の評価があれば融資の材料
②「謄本」で指値の可能性を探る
権利部乙の欄で債権額を確認し、個人で残債が少ない場合は指値成功の可能性アリ！
③「間取り図」でバス・トイレ別などを確認する
入居付けに有利な間取りかどうかをチェック
④「修繕履歴」で大規模修繕の有無を確認する
特に修繕費が嵩む外壁塗装や屋上防水は要確認
⑤「レントロール」とインターネットサイトなどで収益を判断する
家賃相場
- レントロールで家賃を確認
- アットホームやホームズなどのインターネットサイトや客付会社へのヒアリングで周辺の家賃相場を調査
空室の募集家賃が高すぎないか、家賃に大きなばらつきがないか、周辺の家賃相場と大きな乖離がないかに注意
オーナー負担費用を客付会社にヒアリング
- 上下水道代
- インターネット、ケーブルテレビ
- 管理料、共用部清掃代など
⑥インターネットを駆使して立地調査を行う
インターネット地図
- 大学、工場などの入居需要の有無
- 銀行の有無(地方都市では銀行所在地=事業の中心地)
- 商業施設や病院など利便施設の有無
利便施設の有無は融資審査にも影響を与える重要ポイント
Googleストリートビューで物件や周囲の状態チェック
日照を妨害する建物や荒れている建物などがないか
インターネットで周辺にある大学、工場などの状況調査 (大学や工場名で検索)
移転や廃業など、撤退の情報がないか
インターネットの売買物件掲載サイトで競合物件調査
売買サイトで高利回り物件がいくつも出ている「激戦区」での投資は要注意！
市町村の人口推移や最寄り駅の乗降客数の推移
人口や乗降客数の増減は街の活気 = 賃貸需要に直結
下記サイトを利用して確認を行う
ハザードマップで地盤や浸水予測をチェック
築古物件は建物自体の老朽化が進んでいる。
そのため地盤がもろい、水害被害の可能性が高いなどのエリアは特に、リスクが大きくなる。
ハザードマップで、1.0m以上の浸水予測エリアは、建物に与える影響も必至！
水害保険の加入も要検討が必要となる。
一度濡れた建物ではシロアリも発生しやすくなる。
下記サイトを利用して確認を行う
築古物件の現地調査必勝法
物件調査
外観
- 躯体…傾き、床下の湿気、屋根裏の雨漏り跡、柱のシロアリなど
傾きは床にビー玉を置いてみて、勢いよく転がらないか - 外壁…ヒビ、はがれ、コーキングの劣化など
壁の塗装は、水をかけてみてはじくかどうか(全くはじかない場合は劣化が進んでいる証拠) - 屋根(見られない場合は「軒天」)
雨シミ、雨漏り跡、ペンキはがれがないか - その他…エレベーター、受水槽などの状態
※RC造の場合は爆裂、クラック、屋上防水
室内
空室があれば室内状況も要確認
- 壁天井床の汚損
- 風呂トイレ、キッチンなど設備のグレードや破損
- 漏水跡、押し入れ窓枠カビの有無
周辺調査
- 近隣の競合物件の空室状況(築年数に注目して確認する)
電気やガスのメーター、ガスの元栓で確認！ - 物件周辺に駐車場が確保できるか調査
地方都市では特に、他物件との差別可が可能 - 空き地の有無
物件を新築できる空き地が徒歩5分圏内にどの程度あるか - 利便施設(スーパー、コンビニ、病院、金融機関など)嫌悪施設(火葬場、ゴミ処理場など)の有無 ※寺にも注意(過去に墓場があった可能性も)
- コンビニ、大手チェーン店の撤退や空店舗の有無
エリアの活況を表す指標になる
デッドクロスに陥りやすい弱点を克服
高利回りで安定した物件はどこにあるのか！？
- 地方都市の中心地区 (役所周辺)
- 地方国立大学所在地
- 月極駐車場が近くにある物件 (土地利用の需要がある証拠)
- 客付会社が多い場所 (入居需要がある)
- 大規模小売店舗 (イオン、ニトリや大規模ドラックストアーなど)
上記ポイントを満たす好立地をスポットで探せ！
競売はお得か！？
まず結論から。
競売は内見できないためリスクを正確に織り込めない
ただでさえ築古だと汚損や破損が多いが、競売の場合は残置物がたくさんあったり、室内の汚損がひどい傾向がある。
相当の修繕費の覚悟が必要
ユニットバス入替などが必要なら部材と工事費で70万円以上
※ガス会社に「ガス漏れなどが起きたら困る、安全性を約束できない」と工事を断られたケースもある
競争が激しいため、融資を空振りにするリスクもアリ
内諾を得た融資の未実行が続くとその後の融資審査に影響が出る可能性がある
お宝情報を取得するテクニック
公売
- 主に税金の回収手段
- 自分で現地調査しなければならない
- 占有者がいても強制執行可能 • 保証金は「見積価格」の10%
- 即日結果判明
参加の障壁があるが、ライバルが少なく地元有利！
お宝物件に出会うチャンス
競売
- 主に民間債権者の債権回収手段
- インターネットサイト (http://bit.sikkou.jp) で3点セットの情報取得ができる
- 占有者と協議不調なら民事訴訟になる
- 保証金は「基準価格」の20%
- 入札後1週間で結果が出る
参加しやすいが、それだけライバルも多い。
お宝物件は奪い合い
このタイトルのついた冊子が裁判所で、誰でも閲覧可能。
銀行などの債権者が「競売にかけてください」と、裁判所に申し込んだ物件の概要が記載されているもの。
直接交渉で安く買えればラッキー！！
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買ってはいけないNG物件
借入困難な「築古物件」で融資を受ける秘策
まず、築古物件で融資を受けるポイントの結論。
- 「属性」(スコアリング&資産背景)と物件評価(積算評価&収益還元評価)で、融資の組み立てをする
- 事業計画で築古物件の将来を魅せる。客観評価で裏付けをとり信用供与を勝ち取る
- 諸費用込、修繕費込の総事業費で融資を引き出す！
- 空室の家賃設定で数百万円の融資アップが可能！
- 実績の積み上げと定期的な報告で、信頼関係を醸成する
築古物件への融資を成功させる重要な要素
債務者の属性~「スコアリング」&「資産背景」
スコアリング
「社会的な信用具合」を数値化することによって融資の判断材料とすること(職業、年収、家族、持家、勤続年数、健康保険、事故情報など)
「社会的な信用具合」を数値化することによって融資の判断材料とすること(職業、年収、家族、持家、勤続年数、健康保険、事故情報など)
資産背景
・資産形成の足跡が大切
・保険の解約返戻金、退職金や相続見込み、保証人の資産背景など、信用供与の根拠
物件評価が低くなる築古では特に重要
・資産形成の足跡が大切
・保険の解約返戻金、退職金や相続見込み、保証人の資産背景など、信用供与の根拠
物件評価が低くなる築古では特に重要
物件評価（積算評価&収益還元評価）
積算評価
最低でも売買価格の50%は評価が出る物件を探す
最低でも売買価格の50%は評価が出る物件を探す
収益還元評価
• 未来を魅せる事業計画 (※次ページで紹介) で、裏打ちされた収益還元評価をアピールする
積算評価が出づらい築古では特に重要！
• 未来を魅せる事業計画 (※次ページで紹介) で、裏打ちされた収益還元評価をアピールする
積算評価が出づらい築古では特に重要！
築古物件の未来を「魅せる」事業計画の作り方
築古は、物件評価が出づらい場合が多い。
信用供与の根拠となる属性や資産背景、さらには、専門家の裏付けを有効活用して融資審査を有利に！
信用供与の根拠となる属性や資産背景、さらには、専門家の裏付けを有効活用して融資審査を有利に！
競合物件調査など、客観的事実を盛り込み、信用の積み上げを行う(空室、家賃設定など)
「属性と物件評価」を踏まえ、事実と第三者評価で裏付けされた「未来を魅せる事業計画」で金融機関にアピールする
築古物件の融資は 実績が重要 になる。
金利などの条件面を重視するより、多少金利が高くてもまず、1棟目を購入・運営することで後の融資が受けやすくなる。
事業計画に盛り込む内容
- 事業主体/借入人(自身)の概要
- 物件概要 (土地建物面積、構造、築年、立地、路線価)
- 物件の利点 (家賃競争力、家賃下落織込済など)
- 物件の状態と改善策
⇒稼働率が悪い理由とそのリカバリー案を提示 - 第三者の評価 (客付会社のコメント、周辺空室調査結果)
- 借り入れ申し込みの概要 (調達とバランス)
築古物件に融資をする金融機関
融資が受けやすくなる環境作り
- 紹介を駆使して銀行の新規開拓を行う
- 地方銀行の母店は支店長決済枠が桁違い(一般支店:5,000万円、母店の支店長:10億円)
- 金利交渉のデメリットを知る(協議をしないと関係悪化)
- 確定申告・決算書報告、中期計画で「事業性」「公益性」をPRする
※赤字の場合は経過と対策を説明(売買に伴う一時的な諸費用など) - 築古物件を保有していると属性は毀損するのか？
⇒物件評価は高くはならないが、築古再生実績=信用供与に大きな効果アリ！ - 信用を積み重ねれば継続して融資は受けられる！
ただ単に「どんどん増やします」ではNG！
堅実であることを理解してもらい、信頼関係を醸成すべし！
築古物件の価格交渉と交渉可能額の見抜き方
まず、築古物件の価格交渉ポイントの結論から。
- 登記簿謄本の甲乙欄に着目！
- 売却理由が現金化、相続、業績悪化なら指値OKの可能性アリ
- 融資内諾、融資特約無、瑕疵担保免責、キャッシュ買いの4つの武器で買付競争を制する
- 修繕費と収益還元を上手く使い、価格交渉は根拠を持って行う
- 実質の交渉相手は仲介会社
仲介会社が納得して協力してくれれば買付けは流されない！
売却理由の調査でWin-Winの指値が可能
登記簿謄本の甲乙欄に着目する
指値が通りやすいケース
- • 売却理由が、現金化、相続、業績悪化
- 過大な担保設定や複数抵当、債権飛ばしがある
- 売主が高齢者である
- アパート名に、未だに個人名が入っている
(コーポ鈴木、山田ハイツなど。古くからの地主の可能性があり、投資家より交渉しやすい)
指値が通りづらいケース
- 売主が法人(売却利益をシビアに考える)
- 売却理由が資産運用(短期売買、競売取得など)
- 残債が多額に残っている(特に根抵当権)
- 共同担保、共有名義(相続などで所有権が分散してしまっていると、親族の意見調整が入り難しい)
指値を入れながら買付競争を勝ち抜く4つの武器
- 融資内諾
- 融資特約無の買付け
- 瑕疵担保免責
- キャッシュ買い
仲介会社を飛ばした売主への直接交渉はタブー！
築古物件の強みを活かして行う2つの指値法
①必要修繕費を根拠にした指値方法
主な修繕費を明示し、その費用分の値引を交渉する
⇒リフォーム業者に見積もりを取り、それを提示すると尚良い
<トーク例>
「外壁塗装が必要な時期であり、壁面積1,000m2につき300万円程度の費用が見込まれるので、その分を値引きしてほしい」
「外壁塗装が必要な時期であり、壁面積1,000m2につき300万円程度の費用が見込まれるので、その分を値引きしてほしい」
②収益還元での指値方法
- 現況ではなく、相場家賃で想定家賃収入を引き直す
- 修繕費を加えても、利回り最低18%以上になる価格で指値を！
- 将来的な入居率を8割想定で考える
⇒まずは仲介会社を納得させることが重要！
価格交渉時のワンポイント
- 実質の交渉相手は仲介会社！
⇒仲介会社が納得して協力してくれれば、買付けは流されないし、指値が通りやすくなる！ - 手数料は値切らない
- 融資進捗は、逐一報告して信頼アップを図る
- 買付けを流されても丁寧なお礼を
- 安く買いたいという自己の利益だけでなく、
「銀行に厳しく言われていて…」
「融資が伸びず何とかこれで…」と金融機関の姿勢を交渉材料に使うことも有効 - 物件の売買動向調査、顧客紹介など、日頃の付き合いも大切にする
- 仲介会社は大切なチーム!情報共有を常に絶やさない
築古物件の管理・運用の成功は、客付け会社を育成すること！
まず、築古物件の運用・管理ポイントの結論から。
- マーケティングは賃貸借契約書を読み、市場調査と物件の可能性を「見える化」
- 客付会社に情報と武器を渡し、エージェントを育てよう！
- トラブルも保険と保証人、役所など協力者を見つけて対応！
- 大家力は責任感と感謝力！
物件のポテンシャルを「見える化」する
- 入居ターゲット(年齢、性別、属性、年収、通学勤務先)
- 物件のポテンシャル(競合物件との比較、立地)
- おおよその方針(設定家賃、インセンティブ、対策)
・若年単身者向け(家電プレゼント、ネット無料など)
・生活保護者向け(交通の便PR、家賃交渉OKなど) - 空室による機会損失も見えない費用に考えるべき
⇒家賃が4万円なら、毎月4万円が支出されていると考える
- 物件のポテンシャル(可能性)を「見える化」する
⇒オーナー自身が物件のポテンシャルを把握することはもちろん、客付仲介会社、内見者へもアピール
裸の王様にならないチーム編成法
- チーム編成を行えれば管理・運営がスムーズになる
- チームメンバーは、オーナー、売買仲介会社、金融機関、管理会社、客付会社、リフォーム業者
- 同じような築古物件なのに、入居率の高い物件と低い物件の絶対的な違いはチーム編成力にあり！
- 信頼を寄せられる「大家力」を磨く
- 大家力に重要なのは、経営者としての「責任感」と「感謝力」
| 入居率「高」の築古 | 入居率「低」の築古 | |
| 業者の位置付け | チームメンバー | 下請け業者 |
| 経営判断 | 必要な箇所は積極的に改善 | お金（必要の有無に関わらず） |
| 入居付け | 自ら対策 | 管理会社任せ |
優秀な管理会社を見分ける6つのチェック項目
- 平均入居率
⇒0.1%単位まで平均入居率が把握できていればgood
⇒また、最低でも80%以上の入居率は必要 - インターネット対応
⇒物件情報がインターネットで検索できるか?
⇒大手ポータルサイトへの加入(アットホームなど)
⇒更新頻度(随時情報を更新してくれるか) - リーシング状況の報告
⇒内見数、入居動向などを定期的に報告する仕組みがあるか？ - 他社への情報提供
⇒ライバル会社にも案内してくれるかを確認する - 借家人賠償、家財保険の契約、更新
⇒ヒアリングをして確認 - 修繕単価(クロス、フローリング、清掃費はいくらか?)
⇒相場と著しくかけ離れていないか？
客付会社を優秀な「エージェント」にする方法
客付会社への訪問営業
まずは、「教えてもらう」という姿勢で訪問する。
関係性を築き、物件を運営するための戦略を一緒に作るという視点で話をする。
訪問営業時に確認すべき4つのポイント
- 閑散期と繁忙期はいつか？
- エリアの家賃動向や平均の家賃設定
- 入居者募集に関わる費用 （広告費の相場や敷金・礼金の有無など※エリアによって異なるので注意！）
- 現場権限（家賃の値下げ幅、フリーレントなど）
営業マンに武器を渡す
- 家賃の値下げやフリーレントの権限
- 緊急連絡先
- キーボックスの番号
- 自作パンフ（マイソク）
- タブレットPC動画
トラブル対策のための協力者を見つける！
- 自殺や孤独死は、保険で対策
⇒法的には告知義務は入居1度でクリア - 漏水、風雪害などの大規模事故…保険の活用
- 滞納…生活資金補助金を市役所に相談
- 悪質滞納者…保証人にも内容証明郵便を送る
- 生活保護者の滞納は、市役所への相談
- 遠隔地の管理には、連絡の取れる入居者を作るのも一案（見守り活動、除雪手配）
⇒菓子折りや家賃若干の値引きで可能
ゼロ円でできる4つの満室運営テクニック
- ゼロゼロ物件
⇒敷金礼金0円、必要に応じて家賃保証料の大家負担も検討 - 物件名変更
⇒例:サンコーポ森⇒ソレアードピエテ - ペット可
- 「外国人、生活保護、保証人無可」
⇒部屋探しが難しい人も積極的に受け入れる
