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3分で出来る!不動産投資の積算評価

不動産の価値指標の一つに積算評価という考え方があります。

不動産投資のなかで非常にポピュラーとなっているのが積算評価です。

積算評価は担保価値につながるため、金融機関が融資する際に重要視する内容でもあります。

「土地の価値」と「建物の価値」をあわせて積算評価となります。

企業の事業再生などでも、その企業の価値算定を出すのに積算評価を用いる場合が多く、一般的なビジネスでも非常にポピュラーな手法として用意られる場面が多いです。

今回は、そんな積算評価について説明をしていきます。

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土地の価値の出し方

土地の価値をどのように出すかを説明します。

土地の価値の出し方には2通りの方法があります。

類似取引法もありますが、殆ど使われません。

土地の価値
土地の価値=敷地面積㎡×路線価×(一定の係数)
財産基準評価書:http://www.rosenka.nta.go.jp/
エリアと金融機関によりますが、路線価は公示地価より20%程度低いことが多いため、一定の係数を掛ける金融機関もあります。

路線価がない場合
倍率方式=固定資産税の評価証明に記載されている物件ごとの固定資産税評価額×倍率
例:固定資産税評価額15,000千円で宅地(倍率1.1倍)
例:15,000千円×1.1倍=16,500千円
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建物の価値の出し方

建物の価値ですが、私は保守的に見ています。

建物の価値
建物の価値=構造別建築費単価×延床面積㎡×残価率

構造別法定耐用年数建築費単価㎡
木造(w造)22年10万~13万円
鉄筋(S造)34年/27年12万~15万円
鉄筋コンクリート(RS造)47年15万~18万円

建築費単価については、保守的に見ています。
残価率=1-経過年数/法定耐用年数
例:S造で築16年、延床面積250㎡の建物の価値
例:14万円×250×(1-16/34)≒18,500千円

融資は担保価値だけで決まらない

積算評価というのは、説明している通り「土地の価値」と「建物の価値」となります。

すなわち、積算評価が出ることは、担保価値の意味で重要です。

しかし、融資は担保価値だけで決まるわけではなりません。

一昔前は、担保価値で融資が90パーセント決まっていた状況にありましたが、金融機関のスタンスは担保主義から完全にシフトしています。

融資希望されている方の返済能力を見られている事が多いです。

金融機関はミックスの評価をしている

  • 物件評価=積算評価+収益性評価
  • 返済能力=本人の属性(年収、金融資産)

金融機関は、「物件評価」と「返済能力」の2つを合算して評価しています。
積算評価が出ると言うことは良い物件だと言えますが、デメリットとして固定資産税評価額とゆう事にもなります。
積算評価は重要ですが、それだけにとらわれない事が大切です。

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