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不動産投資における現地調査の大まかな着眼点とは?

今回は、不動産投資における現地調査の大まかな着眼点について説明していきます。

物件の現地調査を行う際は、事前のインターネット調査によって、頭の中に物件に対する「疑問点」を整理しておく事が大切です。

現地調査によって、その「疑問点」に一つ一つ答えを出す事を目的に現地調査を行います。

現地調査は、仮説検証の場であると認識して望んでください。

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現地調査の装備

まずは現地調査の際に私がいつも持ち込んでいる装備について紹介します。(備えあれば憂いなし)

  • デジタルカメラ
  • メジャー(5.5m以上)
  • スマートフォン
  • 物件資料(地図)
  • 筆記用具

装備といっても大それた物を持ち込むわけではありません。

この5つがあれば人取りの現地調査が行えます。

スマートフォンには、下記のアプリをインストールして使用しています。

  • 水平器アプリ
  • 地図アプリ
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現地調査の基本3ヵ条

  • 必ず2回以上訪問すること
  • 最初は一人で、2回目は複数でおこない、一度は第3者の眼を入れること
  • チェックリストに基づき、淡々と行うこと

2回訪問する際、可能であれば昼夜で分けて訪問する事が望ましいです。

お仕事等で昼夜に分けて時間が作れない場合も多いかと思いますので、昼夜分けることが難しい場合は同じ時間帯でも構いませんが、2回以上は物件訪問するべきです。

また、主観的な視点だと偏った調査になりがちです。

客観的な視点を入れるためにも、2回目以降の調査では複数で行う事で、主観的視点では見落とした気づきが生まれます。

現地調査における建物状況のチェックポイント

建物状況について、見るべきポイント

物件の「顔」

  • 最初に目に入った時の印象
  • 周辺と比べて印象は目立っているか、埋もれているか

清潔感

  • 建物の清潔感、汚れ具合
  • 共用部分の汚れ、ゴミの散乱程度
  • 前面道路の清掃具合
  • 植栽の手入れ状況
  • 自転車置き場、バイク置き場、駐車場の散乱状況
  • ゴミ置き場の状況

建物

  • 建物の基礎と地面の間に隙間はないか
  • 基礎部分にヒビ割れはないか、ある場合はヒビは深いか
  • 地盤沈下の可能性はないか
  • 建物の垂直度(壁に水平器を当てて計測)
  • 違法な増改築は無いか
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現地調査における周辺環境のチェックポイント

周辺環境について、見るべきポイント

周辺環境

  • 周辺住宅の印象、生活レベル、自家用車の種類
  • 日当たりを悪くしそうな建設計画の有無
  • 周辺道路の交通量、よく走る車の種別
  • 路線に近い場所、建物の距離、電車による騒音の有無
  • 嫌悪施設(ゴミ処理施設、火葬場、ガスタンク、下水処理場、火薬類貯蔵所、悪臭・騒音・振動などを発生させる工場、危険物を取り扱う工場、高圧線鉄塔、墓場、ガソリンスタンド)の有無
周辺環境のチェックでは「安全性」を重要視する!
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現地調査における周辺施設のチェックポイント

周辺施設について、見るべきポイント

周辺施設

  • 最寄りの駅またはバス停(バス便の場合は朝夕の本数)
  • 大学/短大/専門学校などの就学施設
  • 内科/外科/歯科/などの病院施設
  • スーパーマーケット、ホームセンター
  • 銀行/郵便局/役所
  • ファミレス、深夜まで営業している飲食店
  • 最寄りのコンビニまでの距離(特に単身者をターゲットにしている場合)
周辺施設のチェックでは「利便性」を重要視する!
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現地調査における競合物件のチェックポイント

競合物件について、見るべきポイント

競合物件

  • 地図に競合物件をプロット
  • それぞれをまわり、空室数を記入
  • 駅からの距離が近い
  • 築年数が若い
  • 家賃が安い
  • 間取りが広い
  • リフォームしたばかり
  • コンビニが近い
競合物件を調査して「条件の良い」競合の空室率に注意する!
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絶対買ってはいけない物件

「水」に関係するもの

  • 水害(洪水)の影響を受ける地域にある物件
  • 農地(水田)からの転用など、軟弱な地盤にある物件
  • 湿気がたまりやすい場所にある物件
  • 海に近い物件
  • 外壁、基礎、屋根に水が浸入している(疑いのある)物件

絶対買わないと条件付すると、実はそんなに無いのですが、「水」に関係する事については建物へのダメージが深刻な場合が多いので、私は避けるようにしています。

例えば2番めにあげた農地からの転用については、今は特に問題がないのが多いのですが、昔は適当に土を盛っただけで終わらせていたりと、適当な場合があるので避けるようにしています。

 

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