スポンサーリンク

新築区分ワンルームマンション投資は地獄:絶対に避けるべき不動産投資

一棟投資、区分投資、戸建て投資、借地投資などなど不動産投資には様々な種類があります。

しかし、その中でも絶対に避けるべき不動産投資があります。

それは、新築区分ワンルームマンション投資です。

もしかすると、ご自身の勤めている会社に、新築区分ワンルームマンション投資のセールス電話が来たことがある、なんて方も多いのではないでしょうか。

いかにも怪しいセールスと感じるかもしれませんが、実際に怪しい投資なので、その直感は間違っていません。

どのくらい怪しいかと言うと、新築区分ワンルームマンション投資は地獄しか待っていません。

間違いなく失敗する投資だと断言できます。

スポンサーリンク

セールストークのメリットが全てデメリットの地獄

新築区分ワンルーム投資の怪しい営業電話が掛かってきた経験ありませんか!?

特に東京で働いている方の場合は、かなりの確率で営業を受けたことがあるはずです。

または、家族や友人・知人などから新築区分ワンルームマンション投資の売り込みされた話を聞いた事ありませんか!?

全ての新築区分ワンルームマンション投資会社のセールストークは、必ず下記4つのメリットを殺し文句に使ってきます。

  • 節税になります
  • 生命保険の代わりになります
  • 老後の年金の足しになります
  • 家賃保証があるので安心です

節税できて、生命保険の代わりになって、老後も安心できて、家賃保証で空室リスクも無いなんて、事実であれば新築区分ワンルーム投資は非常に魅力的な投資です。

しかし、そんな美味しい投資が、営業してまで売りに出るわけがありません。

実際は、「メリット」として伝えられた事が「デメリット」になる地獄が待っています。

スポンサーリンク

節税にならない地獄

節税効果のトリックは、不動産投資で赤字なので確定申告し、会社からの給与所得から税金が還付させる理論となっています。

そもそもの前提が、提案している新築区分ワンルームマンション投資で赤字を出して節税する提案なのです。

投資の提案なのに、儲けが出ないセールス自体が投資として成立しません。

所得を増やすために始める新築区分ワンルームマンション投資が、会社の給与を赤字補填で削られ、現在よりも所得を減らすなんて本末転倒です。

約10万円の節税効果を出すには、不動産投資で約100万円の赤字を出す必要があります。

生命保険にならない地獄

生命保険のトリックは、不動産を金融機関からのローンで購入する際、団体信用保険に入るので亡くなってしまった場合でもローンは保険金で相殺される理論となっています。

通常の生命保険の場合、亡くなってしまった場合の保険金の受取人は、家族を指定して加入します。

しかし、新築区分ワンルームマンション投資の場合、亡くなってしまった場合の保険金の受け取りは、残債務のある金融機関となります。

金融機関のローンは相殺され、区分のワンルームマンションは残された家族の手元に渡る事になりますが、マンションを運用するか売却するかの選択をする事になります。

運用する場合ですが、その時点でマンションが空室だった場合、生命保険どころか赤字になってしまいます。

売却する場合ですが、物件は年数が経過するほど資産価値が下がりますので、通常の生命保険よりも少ない売却金額になってしまいます。

新築区分ワンルームマンション投資を通常の生命保険と同じに考えるのは、無理があります。
スポンサーリンク

老後が不安となる地獄

年金の上乗せになるトリックは、購入時の賃料が一生続き常に満室、且つ、修繕費・管理費も上がらないお花畑の想定で老後を迎える理論となっています。

不動産の前提となりますが、新築物件は購入時がMAXの賃料となります。

不動産ローンの返済期間が35年だとして、その期間ずっと賃料が変わらず維持できる事は不可能です。

不動産は時間が経過するとともに経年劣化し、それに伴い賃料も下落するのです。

また、同じ人が一生住み続ける賃貸も存在しません。

どこかのタイミングで必ず空室となる時期が発生します。

そして、不動産は経年劣化するので計画的な修繕が必要です。

購入当初は安かった修繕費は、段階的に値上がりしていく計画になっています。

定年を迎えた際、ローンが残って、賃料が下がり、物件が空室で、修繕費・管理費が値上がりしている状況が発生する可能性があります。

家賃保証が打ち切られる地獄

家賃保証のトリックは、賃貸管理会社とサブリース契約を結び、空室になっても契約した賃料を貰えるので空室リスクが無くなる理論です。

まず、サブリース契約でも受け取る賃料は、入居者が支払う賃料の80パーセント程度の金額となります。

入居者が支払う賃料の20パーセント程度は、賃貸管理会社の手数料として抜かれてしまいます。

また、賃貸管理会社と結ぶサブリース契約は、35年間継続される契約ではありません。

ほとんどのサブリース契約が「契約期間2年」、長くても「契約期間5年」であり、期間満了後に改めてサブリース契約を結び直す仕組みになっています。

そして、契約期間満了後に結び直す契約内容ですが、前回と同じ賃料で契約とならず、契約の度に賃料が下げられてしまいます。

契約期間満了後の再契約は、賃貸管理会社が契約しないと言えば、契約更新を断れる契約内容となっています。

受け取る賃料が80パーセントの賃料になり、35年どころか最悪2年で家賃保証が無くなる可能性があります。

投資物件の立地が悪い地獄

東京23区では、条例または指導要綱により新築ワンルームマンションの建築が規制されています。

規制さらた条件で新築マンションを建築すると、非常にコストが掛かり販売価格が上がってしまいます。

そうなると、新築区分ワンルームマンション投資のターゲットとしているサラリーマンでは購入できない価格になってしまうのです。

そのため、新築区分ワンルームマンション投資の不動産は、サラリーマンが購入できる価格で建てられる場所に建築するので、立地が悪いです。

東京23区外だったり、駅から10分以上はならているなど、区分ワンルームマンション投資としては致命的な立地だったりするのです。

日本の人口予測は、東京と一部の地域以外は人口が減少していきますので、東京の不動産だったとしても立地悪い不動産は空室リスクが高くなります。

最後に

いかがでしたでしょうか。

新築区分ワンルームマンション投資の地獄について説明しました。

私は、新築区分ワンルームマンション投資だけは絶対におすすめしません。

次回以降は、私が投資している区分ワンルームマンションについて説明していきたいとお思います。

どのような区分ワンルームマンションであれば、投資として成立するのかを解説していく予定です。

最後まで読んで頂き、誠に有難うございました。

 

おすすめ証券会社トップ3
投資するならSBI証券
SBI証券[旧イー・トレード証券]

ネット証券人気・実力No1

ネット投資を始めるならSBI証券と言って過言ではないでしょう。
私も使用している証券会社です。
また、多くの個人投資家のメイン口座として人気です。

IPO銘柄取扱数も絶対的に豊富

SBI証券はネット証券で大手の総合証券と同等以上の新規公開株を取扱っています。
なんとネット証券でありながら、2018年のIPO取扱銘柄数No1となっています。

当然NISA口座なら売買手数料は無料

SBI証券のNISA口座なら、国内株式の売買手数料は無料です。
また、海外ETFについても買付無料なんです。
NISA口座も絶対にSBI証券がオススメです。

楽天ポイントも貯められる楽天証券

取引しながら楽天ポイントが貯まる!

楽天証券で株取引額に応じて楽天グループで使える「楽天スーパーポイント」が貰えることを始めとして様々なサービスを受け取る事ができます。

60万人が利用する超人気取引ツール

楽天証券のツール「MarketSpeed」は60万人が利用する人気ツールです。良い株式投資には良いツールが欠かせませんよ!

楽天会員なら口座開設が最短30秒で完了します!

楽天の会員アカウントをお持ちの方は, なんと30秒で証券口座開設のお申し込みが完了できます。

手数料で選ぶなら断然DMM株

手数料の安さは業界トップ!

注文手数料の安さは業界最安値。
さらに東証・名証・福証・札証の国内4取引所の銘柄が取引でき、日本全国の株式を業界最安水準となってます。

WEBの取引画面が秀逸

WEB作成会社が作ったWEB取引画面なので、非常に使いやすくデザインが秀逸です。
パソコン用Web画面はセンスを感じるデザインとかゆい所に手が届く機能を満載。
また、スマホアプリも簡単モード/ノーマルモードの切替が可能で、初心者も絶対満足できると思います。

DMM 株ポイントを貯めて現金に交換

取引の度にDMM 株ポイントが貯まり、貯まったDMM 株ポイントは現金に交換可能です。
どんどん取引してDMM 株ポイントを貯めて、更に儲けちゃいましょう。

スポンサーリンク
区分マンション投資日記
年収400万円が行うべき最善の投資