一棟投資、区分投資、戸建て投資、借地投資などなど不動産投資には様々な種類があります。
しかし、その中でも絶対に避けるべき不動産投資があります。
それは、新築区分ワンルームマンション投資です。
もしかすると、ご自身の勤めている会社に、新築区分ワンルームマンション投資のセールス電話が来たことがある、なんて方も多いのではないでしょうか。
いかにも怪しいセールスと感じるかもしれませんが、実際に怪しい投資なので、その直感は間違っていません。
どのくらい怪しいかと言うと、新築区分ワンルームマンション投資は地獄しか待っていません。
間違いなく失敗する投資だと断言できます。
セールストークのメリットが全てデメリットの地獄
新築区分ワンルーム投資の怪しい営業電話が掛かってきた経験ありませんか！？
特に東京で働いている方の場合は、かなりの確率で営業を受けたことがあるはずです。
または、家族や友人・知人などから新築区分ワンルームマンション投資の売り込みされた話を聞いた事ありませんか！？
全ての新築区分ワンルームマンション投資会社のセールストークは、必ず下記4つのメリットを殺し文句に使ってきます。
- 節税になります
- 生命保険の代わりになります
- 老後の年金の足しになります
- 家賃保証があるので安心です
節税できて、生命保険の代わりになって、老後も安心できて、家賃保証で空室リスクも無いなんて、事実であれば新築区分ワンルーム投資は非常に魅力的な投資です。
しかし、そんな美味しい投資が、営業してまで売りに出るわけがありません。
実際は、「メリット」として伝えられた事が「デメリット」になる地獄が待っています。
節税にならない地獄
そもそもの前提が、提案している新築区分ワンルームマンション投資で赤字を出して節税する提案なのです。
投資の提案なのに、儲けが出ないセールス自体が投資として成立しません。
所得を増やすために始める新築区分ワンルームマンション投資が、会社の給与を赤字補填で削られ、現在よりも所得を減らすなんて本末転倒です。
生命保険にならない地獄
通常の生命保険の場合、亡くなってしまった場合の保険金の受取人は、家族を指定して加入します。
しかし、新築区分ワンルームマンション投資の場合、亡くなってしまった場合の保険金の受け取りは、残債務のある金融機関となります。
金融機関のローンは相殺され、区分のワンルームマンションは残された家族の手元に渡る事になりますが、マンションを運用するか売却するかの選択をする事になります。
運用する場合ですが、その時点でマンションが空室だった場合、生命保険どころか赤字になってしまいます。
売却する場合ですが、物件は年数が経過するほど資産価値が下がりますので、通常の生命保険よりも少ない売却金額になってしまいます。
老後が不安となる地獄
不動産の前提となりますが、新築物件は購入時がMAXの賃料となります。
不動産ローンの返済期間が35年だとして、その期間ずっと賃料が変わらず維持できる事は不可能です。
不動産は時間が経過するとともに経年劣化し、それに伴い賃料も下落するのです。
また、同じ人が一生住み続ける賃貸も存在しません。
どこかのタイミングで必ず空室となる時期が発生します。
そして、不動産は経年劣化するので計画的な修繕が必要です。
購入当初は安かった修繕費は、段階的に値上がりしていく計画になっています。
家賃保証が打ち切られる地獄
まず、サブリース契約でも受け取る賃料は、入居者が支払う賃料の80パーセント程度の金額となります。
入居者が支払う賃料の20パーセント程度は、賃貸管理会社の手数料として抜かれてしまいます。
また、賃貸管理会社と結ぶサブリース契約は、35年間継続される契約ではありません。
ほとんどのサブリース契約が「契約期間2年」、長くても「契約期間5年」であり、期間満了後に改めてサブリース契約を結び直す仕組みになっています。
そして、契約期間満了後に結び直す契約内容ですが、前回と同じ賃料で契約とならず、契約の度に賃料が下げられてしまいます。
契約期間満了後の再契約は、賃貸管理会社が契約しないと言えば、契約更新を断れる契約内容となっています。
投資物件の立地が悪い地獄
東京23区では、条例または指導要綱により新築ワンルームマンションの建築が規制されています。
規制さらた条件で新築マンションを建築すると、非常にコストが掛かり販売価格が上がってしまいます。
そうなると、新築区分ワンルームマンション投資のターゲットとしているサラリーマンでは購入できない価格になってしまうのです。
そのため、新築区分ワンルームマンション投資の不動産は、サラリーマンが購入できる価格で建てられる場所に建築するので、立地が悪いです。
東京23区外だったり、駅から10分以上はならているなど、区分ワンルームマンション投資としては致命的な立地だったりするのです。
最後に
いかがでしたでしょうか。
新築区分ワンルームマンション投資の地獄について説明しました。
私は、新築区分ワンルームマンション投資だけは絶対におすすめしません。
次回以降は、私が投資している区分ワンルームマンションについて説明していきたいとお思います。
どのような区分ワンルームマンションであれば、投資として成立するのかを解説していく予定です。
最後まで読んで頂き、誠に有難うございました。
