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サラリーマン不動産投資家の戸建賃貸投資戦略:4つのメリットデメリットを理解すれば負けない

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戸建賃貸投資の概論

戸建賃貸投資における概論は、3つのポイントになります。

  1. 戸建賃貸投資は、貸してしまえば管理がラク
  2. 資産の拡大スピードは遅いが、小資金で参入することができる
  3. 物件の数が多ければ多いほど、運営効率が良くなる

なぜ戸建賃貸投資をするのか?

そもそも何故、戸建不動産投資を選ぶのかを知ることから始めましょう。

ポイントとしては、以下の6つになります。

  • 価格が安価だから
  • 転売しやすいから
  • 管理会社に任せる必要がないから
  • 草刈り・除雪などのメンテナンスが入居者負担だから
  • アパートに比べ物件数が無限だから
  • 平均入居期間が長いから

戸建賃貸投資の4つのメリット

続いて、戸建賃貸投資における4つのメリットです。

  1. 入居中の管理が容易
  2. 入居期間が長い
  3. 売却時の選択肢が多い
  4. 小資金で参入が可能

【実例1】 90万円で購入した戸建

生活保護者が入居しているため市役所から自動的に家賃4.5万円(年間54万円)が振り込まれる。約4年間滞納な

【実例2】 250万円で購入した戸建

大工さんが家賃6.8万円(年間81.6万円)で入居し、4年間会わず滞納なし

【実例3】 290万円で購入した戸建

水道設備屋さんが家賃6.5万円(年間78万円)で入居し、2年間滞納なし

【実例4】 全ての戸建

建物が壊れたら入居者が連絡をくれて、工事の立会いまでやってくれる

アパートやマンションではそうはいかないが、ガラス交換、雨漏や外壁修理など、電話一本で業者を手配するだけで、ほとんどが対応可能

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戸建賃貸投資の4つのデメリット

続いて、戸建賃貸投資にをけるデメリットを4つ理解しましょう。

  1. 空室中の管理が大変
  2. 空室期間が長い
  3. リフォーム費用が高い
  4. 資産拡大のスピードが遅い

戸建賃貸投資の対象者

やる気はあるが、自己資金がない人

  • 会社の給与が少ない人
  • 年金暮らしで生活費に余裕がない人
  • 安定した職がない人
  • 農業など、自営業の人
  • 手軽に不動産投資を始めたい人
  • やる気と根性はあるけど、お金を稼げていない人

戸建賃貸投資の経営気質

ITベンチャー企業の経営気質を参考にしたい

  • 無駄な経費は使わない
    業務連絡はメールで行い、経費節減
    残置物の事務机、事務用品などは、あとで使えるように倉庫に保管しておく
  • 協力会社との会議は1回あたり30分以内
  • 資料を配る際は、できるだけ不動産会社にコピーをお願いする

ライブドア元社長堀江貴文さんの『100億稼ぐ仕事術 (ビジスタBOOK)』がおすすめ

現在でも通用する仕事への気質を学べる

GMO熊谷正寿社長の言葉

「歯を磨きながらシャワーを出して、歯を磨き終わった頃にすぐにシャワーを浴びれる体制を作っておく」

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兵隊(=物件)が増えればラクになる

兵隊(=物件)が多いほど精神的負担が軽くなる

  • 場数を踏めるため、トラブルが起きても動揺しなくなる
  • 最適な対応を身に付けられる
  • 入居者や近所の人に余計な気を使わなくなる

兵隊(=物件)が多いほど経済的負担が軽くなる

  • 複数物件で同時発注すれば安くリフォームできる
  • 屋根折れ破損修理の見積もりが1戸あたり60万円だったが、2戸同時発注で交渉したら総額55万円で修理してくれた

不動産会社から空室確認をしてもらえる

同じエリアに戸建を10件近く所有していると、不動産会社の方から「現在、○○市内で家を探している人がいますが、空いている戸建はありませんか?」という電話が来る

北海道三笠市には「住宅情報バンク ( http://www.city.mikasa.hokkaido.jp/hibank/ ) 」があり、そこの担当者を訪問して打ち合わせたところ、市役所の移住促進の部署の方からも入居希望者の連絡を受けるようになった

「物件購入」ベルト状に拡大せよ

戸建賃貸投資における物件購入の4つのポイント。

  1. 物件は「地の利地域」から車で1時間半程度のエリアで増やすと効率的
  2. ひとつの方法に固執せず、様々な可能性に目を向けて物件を探す
  3.  購入の際、物件の悪口を言わない
  4. 顧問弁護士1名、司法書士2名を確保しておくとよい

物件選定の必勝3カ条

  1. 目の届く範囲で保有せよ
  2. 予め決めたエリア内で増やすべし
  3. どんな物件でも投資対象とせよ

「地の利地域」からベルト状に拡大せよ

投資すべきエリア「地の利地域」とは!?

  • 地元から少し(1市町村以上)外した地域
  • 地元は何かとトラブルが発生しやすいので、投資対象から外す
  • 倉庫を構えて物件を管理する

地元で物件を購入した際のトラブル実例

  • 地元にテナントを購入したら、町長選挙で借りられ、近所の人から干渉されるようになってしまった
  • 同級生が住んでいる近隣の戸建を購入したら、「自分の家よりも凄く立派な家だから売って欲しい」と言われた

「地の利地域」からベルト状に拡大する

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むやみに投資エリアを拡げると効率が悪い車で1時間半以内に移動できる範囲が最も効率的

行き止まり地域では、賃貸需要がある都市部のみが投資対象

※大きな道がその町で終焉している地域
  •  町役場の周辺に投資物件を集中させる

線上道路地域は、補給路が弱いため管理が難しい

※国道が一本しかなく、渋滞を起こす地域
ただし、安ければ「行き止まり地域」でも「線上道路地域」でも関係なく買う!

競売、任売、売土地古屋付き、なんでも来い

競売

  • 市場価格よりもかなり安い
  • 競売業者は、物件を購入してから転売するまでの元所有者との折衝、残置物の取り扱いなどのノウハウを持っている
  • 鍵と残置物処理承諾書の書面さえもらえれば後の手続きはラク

⇒物件住所もしくは物件登記簿の所有者の住所に承諾書を送り、鍵とともに返送してもらうよう手紙を出す(お礼は、商品券3,000円)

※残置物処理承諾書がもらえなければ、裁判所での手続きになる
競売物件の購入手続き3ステップ
  1. 競売情報をネットで閲覧・分析
    参考:BIT(裁判所の競売サイト) http://bit.sikkou.jp/
  2. 保証金(売却基準価格の2割)を振込む
  3. 入札関係書類を裁判所に郵送する
関係書類(入札書、入札保証金振込証明書など)はコピーして保管しておく
提出書類のひとつである住民票は3カ月以内のもの
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競売入札価格を決めるポイント
  • 利回りや売却可能額などから、すぐに売っても失敗しない価格を考慮し、それに2割上乗せした価格にする
  • 「他の入札者(ライバル)が何を考えるか」を最低1週間は考え、それを払拭できる価格にする
  • 持ち金を全てつぎ込まないようにする

任意売却

任意売却:金融機関が競売前に不動産会社に売却を依頼すること。

不動産会社に任売案件を扱っているか聞く。

あわせて成約事例も聞き、市場より安価な物件を扱っている会社の場合、新しい物件情報をもらう。

  • 市場価格よりも2~3割安い(基準価格で見ると競売の方が安いが、指値次第では任売も充分安い)
  • 20年前後の築年数が多く、物件の程度が良い
  • 残置物は所有者が撤去してくれる

残置物の処理は所有者の許可が必要だが、任意売却は処理済の価格の場合が多い。

※任意売却では売却しきれない、たちの悪い所有者の物件が競売になる場合が多い。

古家付土地

インターネットの不動産サイト、店舗などで探す。

  • 売戸建よりも3割以上安いケースが多い
  • 成功者のほとんどが、古屋付土地で儲けている
  • 物件を売りに出すとき、売戸建にするか売土地にするかの明確な決まりはない
  • 売土地古家付きの場合は、建物の取り壊し代分を値引いてもらうことが可能
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無料移住ネットサービス

インターネットの不動産サイト、店舗などで探す。

  • 田舎の市町村では空き家を活用し、移住の促進を行っている場合がある
  • あまり活用されていないため、たまに掘り出し物がある
  • 役場や公共の温泉などに情報端末が設置されていることが多い
  • 日本移住・交流ナビが運営している「空き家バンク」でも全国の空き戸建の情報を取得可能
    空き家情報|ニッポン移住・交流ナビ JOIN
100万円以下で戸建を手に入れられる可能性は充分アリ

孤独死物件だってお金を生んでくれる

  • 孤独死物件は購入する人が極端に少ない
  • 孤独死物件でも、築浅や、リフォームがしっかりされている物件なら買い!
  • リフォーム済の物件なら、孤独死を気にしないで購入する人もいる
    ⇒10万円で購入した戸建が、350万円で売れた!

孤独死物件を購入して、トラブルに巻き込まれないようにするため

  • 残置物処理及び清掃完了後の引渡しという条件で購入する
  • 孤独死が起こったことは、不動産会社を通して合法的にしっかり説明する
    (重要事項説明書への明記は必須)

売り急ぎを逃すな

  • 事情を把握し、提案をすることによって、購入価格がマイナス60万円
    20万円で購入し、塀の修理費80万円をもらえた。
物件を購入したら 60万円 もらえた
  • 普通は売れないような物件の場合は、10万円、20万円、30万円などキリのよい安価な価格を付けて購入する
    ・10万円の戸建、競売不落の売れ残りを購入
    →雪害による建物の損害保険で、火災保険会社から600万円の保険金が出た!
    →10万円 の物件を購入したら、600万円 もらえた!
    ・20万円の戸建、不動産会社が売り急ぐということで購入
    ・30万円の戸建、大雪による狼狽売りから4件購入
  •  安さと賃貸需要は無関係
  • 安い物件は資金が減らないので効率的!迷わず購入すべし
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買付け時に物件の悪口を言わない

  • 物件の悪いところを挙げ、あれこれ値引きの理由を付けても、それに対する反論を誘うだけで逆効果になるから
  • 買主、売主ともに無駄な労力に終わる可能性が高いから

3名の法律家を味方につける

法律家と顧問契約を結ぶことの重要性

  • 法律は、知っているだけでは効果がない
  • 法的な強制力を持ちながら相談する
  • 小回りが効く司法書士は2名以上確保しておくべし
  • 実は、敵は入居者ではなく不動産会社

【司法書士】

顧問料無料。物件購入時の登記費用で顧問をしてくれる
(具体的な案件で動いてもらう時には実費を支払う)

【弁護士】

任意売却物件の決済時に相談し顧問を依頼。1カ月10,500円

格安物件を手に入れるための7つの作戦

「同じような物件ありませんか?」作戦

お買い得な成約済み物件を発見した場合にその会社に連絡をとる
→成約済み物件が不動産会社のホームページなどに掲載されていることがあるので、その場合はすぐに連絡!

  • その不動産会社へ連絡し、同じような物件を売る予定を聞く
  • この物件の決済が頓挫した場合には購入することを伝える
  • 似た物件または少し違う物件で安い物件がないか確認する

「また、安い物件ありませんか?」作戦

過去、激安で購入した不動産会社には定期的に連絡を取り、「また、安い物件はありませんか?」と確認をとる

  • 2カ月に1回くらいのペースで機械的に連絡をとる
  • 安い物件を紹介された場合には真剣に対応する
  • 安ければ必ず購入する

※不動産会社は忙しいので、安い物件があっても連絡しない場合があるため、こちらから連絡することが重要

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値引き交渉が失敗した物件に再アタック作戦

過去に値引き交渉をした物件に再チャレンジするコツ

  • とりあえず、1カ月以上売れ残っていたら電話する曖昧な価格は言わない
  • 時間が経つと、様々な理由で価格が安くなる漁夫の利が得られる場合もある
    →他の投資家が融資を受けられず購入できなかった、購入キャンセルになったなど
  • 担当者の気持ちも変わる
    →値引き交渉を受け入れないという考えが変わることがある

建築屋さんの「売土地古家付き情報」引き出し作戦

良い情報を引き出すコツ

  • 工務店の若い営業マンと仲良くなる
  • 何か工事をしてもらう
  • 教えてもらった物件情報は真剣に検討し、良ければ購入する

売土地古家付き情報にお宝が隠れている

検索エンジンで直接「売土地 古家付」を検索作戦

検索エンジンで格安物件を検索するコツ

  • 「売土地 古家付 〇〇市」で検索する
  • 検索単語を微調整して、隠れているニッチなサイトの物件を探し出す
  • 検索結果の後ろのページまで根気よく見る
  • Yahoo!とGoogleでも若干検索結果が違うので両方で調べる
  • 昔のデータでも、キャッシュで見られることが多い!
    →工務店、不動産会社の個人ブログなどにたどり着き、非公開物件を発見する場合も多い

登記簿ひっくり返し作戦

法務局で土地・建物の謄本を発行

  •  所有者の個人情報が分かる
  • 物件の正確なデータが分かる
    →荒れている物件の所有者に売却を打診するのに最適

司法書士は、ネットで所有者を閲覧できる
隣地の土地が欲しい場合に活用

夜のお店で任意売却の物件情報を引き出す作戦

夜のお店で物件情報を引き出す方法

  • 居酒屋+メイドカフェ、居酒屋+スナックでOK
  • 費用は全て支払う
  • 風俗店は避ける
  • 気分がほぐれ、何でも話したくなる雰囲気作りが大事
    ⇒不動産会社の営業マン、司法書士と定期的に飲みに行き、有用な情報を入手

最後の奥の手は「お金」

  • 本来の仕事以上に頑張って物件を決めてくれた人や、家賃を高く広告料を安くしてくれた人には、2万円のチップを支払う
  • 最後の奥の手はお金に誠実である中高年にしか効果がない
  • 儲けさせてもらったら、間髪入れずにお礼を渡す
  • 成功する前にお礼の約束はしない!
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事業性があれば競売戸建にも1,000万円以上の融資が出る

戸建賃貸投資の融資ポイントは2つ。

  1. 戸建は、激安物件を現金で購入するのが最も効率的
  2. ただし、競売の戸建でも、事業性をうまくアピールできれば融資が付く

そもそも戸建賃貸物件に融資してくれるのか?

  • 融資条件は基本的には、アパートやマンションと同じ
  • アパートばかり買っていると戸建には貸してくれなくなる
    ⇒戸建で小額を貸すより、アパートやマンションでまとめた額を融資する方が効率が良いから
  • でも事業性のある戸建には、1,000万円の融資が付いた実績あり!

融資を受けるメリット・デメリット

メリット

  • 現金が温存でき、リフォーム費用などに充てられる
  • レバレッジを効かせられるため、規模の拡大と安定が図りやすい
  • 次の物件を購入するまでの時間が短縮でき、効率の良い投資ができる

デメリット

  • 抵当権設定などの諸経費がかかる
  • 現金買いのメリットが活かせない
    (不動産会社から見て「物件を紹介したらすぐに買ってもらえる投資家」というポジションを築きづらい)
  • 融資審査で時間がかかる間に、良い物件が他の投資家に購入されてしまう可能性がある
  • 空室で家賃収入がなくても、月々の返済負担が生じる

戸建賃貸投資の起爆剤としてアパートローンを利用する

戸建をどんどん購入するための起爆剤とする

 1,000万円超えの高利回り築古アパートを融資で購入する

戸建を増やすために重要な3つの要素

  1. 超高利回り築古アパート
  2. 数十万円のボロ戸建
  3. リフォーム代金の節約
    →物件を探すのに苦労を要するが、とにかくキャッシュフローを高めるのが、戸建を増やす近道

現金でネット通販のように決済する

ネット通販みたいに物件を購入する4ステップ

  1. 気になる物件に問合せをし、価格交渉の後、購入価格を決める
    (メールや電話のみで対応可能)
  2. 交渉がまとまったら、仲介会社、司法書士、火災保険会社に連絡し、決済日の段取りを行う
  3. 関係者へ費用を振込み、決済は司法書士に代理人として参加してもらう
  4. 決済完了後、契約書や権利書などの関係書類を司法書士に郵送してもらう
    ⇒多少のトラブルは司法書士が代理人として処理してくれるので、一度も誰にも会わずに物件を購入可能
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50%の指値を実現する価格交渉テクニック

  1. 物件の価格は、エリアに応じて自分の中でパターン化しておく
  2. 購入したい価格は、遠慮せずに初めに、はっきり伝える
  3. 少しでも安く買うために、買付証明書は即提出する
  4. 瑕疵が見つかったら、再度価格交渉をするチャンス

物件資料を見たら購入したい価格をザックリ伝える

「 購入したい価格」の決め方

実際の状況に応じてプラスマイナスする

物件価格-補修費+すでに補修されている分の費用-価格補正

価格補正…物件の弱点を金額に直す

「屋根の除雪に年間130万円かかる」「屋上防水工事に170万円かかる」など、具体的な実費を計上して差し引く

物件価格をエリアに応じてパターン化しておく

一般的に不動産投資家の購入価格は競売基準価格に近いので、自分で購入した物件もしくは、他の投資家の方が購入した価格を教えてもらい把握しておく!

価格交渉は買付け時に思い切って行う

  • 物件資料を見ただけで、購入できる価格を瞬時に言えるようにする
    ⇒普段からいろいろな物件を見ておく
  • 「○○万円で購入したいのですが、売主様に聞いていただけませんか?」とすぐに言ってしまう
    ⇒ゲーム理論によると、即決を迫った場合とそうでない場合、即決を迫ったほうが有利な結果を得やすい
  • 高い価格で購入するような素振り、思わせぶりな態度はしない
    ⇒物件を見た後、購入価格を上乗せ出来るかもしれないなどと言わない
  • 不動産会社に対しても低姿勢でお願いベースを貫く
    ⇒買付けを入れる際には準備も必要だが、素早い判断がお得な物件を手に入れる鍵!
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自作の買付証明書を迅速に提出する

買付証明書の効果

  • 口で説明するより明確に希望価格が伝わりやすい
  • 儀式の演出ができる
  • 根拠のある価格に見える

買付証明書を提出するメリット

  • 説明時間の節約
  • 売主への交渉の迅速化
  • 競合他者の排除

ときにはケンカ腰で!デキる営業マンへの対処法

「デキる営業マン」とは!?

売主の事を考え値引きは極力しない方針だが、買主の意見も最終的には取り入れてくれる営業マン

営業マンとの交渉術

  • 失礼がない程度に、言いたいことははっきり伝える
  • ケンカ腰の営業マンには、とことん付き合う
  • 細かい交渉もあきらめずに根気強く行う

不動産会社の営業マンを味方に付ける方法

不動産会社の営業マン&ウーマンと良い関係を築くことで、価格交渉が通りやすくなる!

対営業マン(接待編)

  • 男性営業担当には、お酒の席での接待がおすすめ
  • 代金は大家が支払う
  • お酒が飲めるメイドカフェ、スナックも効果があった
    居酒屋⇒メイドカフェ⇒スナックの3ステップで接待は成功
    →楽しく会話して良い関係を築くことが目的

対営業ウーマン(差し入れ編)

  • 女性営業担当には、美味しそうなケーキやプリンがおすすめ
  • 差し入れるタイミングは、いつでもよい
  • 日持ちのするお菓子は効果なし
    →休憩時間などに食べてもらい、感謝を頂くことが目的

対営業マン&ウーマン共通(謝礼編)

  • 謝礼を即金で支払うと次も頑張ってくれる
  • 普通よりも多少頑張ってくれた場合は1万円
  • 要求どおり頑張ってくれた場合は2万円
  • 物件価格を大幅に値引きしてくれた場合は50万円
  • 見返りは求めない
    →頑張ったことへのお礼なので、こちらも感謝しながら渡すべき
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ダメもとでやると得をする6つのテクニック

メもとで買いたい価格を伝えておく

  • 明らかにダメな場合でも、買いたい価格は伝えておく
  • 売れなかったら連絡を下さいと言う
  • 資金を用意し、買える準備はしておく
    →明らかに「値下げはダメ」と言われていた物件の方が、意外と安くなる
1ヶ月以上同じ物件が残っていたらすかさず連絡する!!
400万円 の戸建⇒2年後に 指値75% の 100万円 で購入
1,800万円 のアパート⇒半年後に 指値50% の 950万円 で購入

「20~30万円の物件なら、いつでも何でも買います」と豪語しておく

  • 短いセンテンスで自分の口癖にすることが大事
  • あいさつ代わりに言う
  • 予定外の物件も購入する
    →言ったことには責任を持ち、条件通りの物件が提案された際は購入する

買いたい物件がなくても不動産会社に出向き、そこにあった物件を購入するとしたらいくらかを伝える

  • 理想の物件を購入するのは不可能
  • 目の前の物件を、価格で理想に近づける
  • 売ってもらえるように判断を委ねる
    →不動産会社がその気になれば、いつでも在庫処分セールをしてくれる

出ている価格が安ければ、上乗せして買付証明書を提出する

  • 上乗せ額は、10万円単位でよい
  • 判断したら最速で行動する
  • 上乗せ交渉は元付業者に行うのがベスト
    →うまく出来れば、お買い得物件が買える

サイトに掲載されている複数の物件に「○円になるなら買います」と問合せを入れる

  • 数を打てば当たる
  • 返事が来たときが勝負
  • 程よい価格で購入する
    →価格交渉のバランスが大事

営業マンが難色を示しても「その価格でよいか売主様に聞いてください」と言ってみる

  • 価格交渉のほとんどを、仲介会社は売主に伝えない
  • 実際には、営業マンが思っているより価格が下がることが多い
  • 売主は、いくらででも売りたいと思っている場合がある
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