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中古区分マンション投資はサラリーマンに最適な不動産投資

  • 中古区分マンションを選ぶ理由
  • 中古区分マンション投資がサラリーマンに最適な理由
  • 区分投資と一棟物件投資の違い
  • こんな人が区分マンション投資が向いている
  • 区分マンション投資のメリット・デメリット

今回説明するポイントは、上記の5つとなります。

サラリーマンに最適な不動産投資である中古区分マンション投資について説明していきます。

サラリーマンで不動産投資に興味がある方、不動産投資を検討していて居る方、区分マンション投資について勉強している方へ参考となる情報となっています。

前回の「新築区分ワンルームマンション投資は地獄:絶対に避けるべき不動産投資」で説明した区分マンション投資と何が違うのかも含め、詳しく解説します。

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中古区分マンション投資を選ぶ理由とは

新築区分ワンルームマンション投資を選ばない理由については「新築区分ワンルームマンション投資は地獄:絶対に避けるべき不動産投資」を参照しください。

中古区分マンション投資を選ぶ主なポイントは、下記の3つとなります。

  • 新築と比べ約7割の値段(築10年程度)
  • 条件の良い立地を選べる
  • 管理費・修繕費の(値上げ)見通しが確認できる

新築と比べ約7割の値段(築10年程度)

中古区分マンションの最大のメリットは、やはり価格が安いことです。

中古マンションの価格は新築と比べて約7割安く購入することができます。

上記の図は、新築と中古マンション販売価格の内訳を表した表となります。

新築マンションと築10年程度の中古マンションを比べた際、土地の価値や建物の価値はほとんど変わらず、不動産デベロッパーの利益と人件費・広告宣伝費が抑えられている事が解ります。

逆に言うと、新築マンションは売りて都合で利益をかなり上乗せして販売しています。

中古マンションが安いからと言って、物件自体の品質が落ちたため価格が安くなっている訳ではありません。

また、中古区分マンションの流動性は非常に良く、市場に出てもすぐに買い手がつく足の早い物件となっています。

そのため、広告宣伝費は必要とせず、常に市場に物件が不足している状況が続いています。

築後何年の物件がお得!?
築後10年程度まで物件価格は急落するため、築10年以降の物件購入がおすすめ。
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条件の良い立地を選べる

新築区分ワンルームマンション投資は地獄:絶対に避けるべき不動産投資」でも説明しましたが、東京23区ではワンルームマンションの建築に対し、開発規制がされています。

中古区分マンションは新築マンションに比べ、断然いい条件の立地の物件が選択できます。

上記は、東京23区のワンルームマンション開発規制の状況を抜粋したものとなります。

そのため、開発規制がされる前に建築された中古マンションが、新築マンションに比べ断然良い条件の立地となっています。

立地条件が良ければ、当然空室リスクが抑えられ、長期的な安定運用が可能となります。

新築マンションであっても新築プレミアムが無くなれば、ただの立地が悪い中古マンションとなってしまいます。

管理費・修繕費の(値上げ)見通しが確認できる

中古マンションであれば、対象マンションの健全な物件管理、健全な修繕積立金の運用が行われているか確認する事ができます。

10年程度経過したマンションであれば、管理費や修繕積立金の運用の目処がついているはずです。

そのため、新築時に修繕積立金を安く抑え、徐々に値上げをしている場合などは、10年程度経過した状態で毎月の積立金額がかなり値上がりしている場合があります。

または、今後の修繕積立契約でどの程度積立金の値上がりが必要となるかが判明しています。

新築で購入する場合、ズサンな物件管理や、無計画な修繕積立の運用を見抜く事が難しいのです。

マンションの管理や修繕積立の運用が健全に行われているかは、区分マンションにとって最も重要なポイントです。

区分マンションは管理と修繕積立さえ正常であれば、長期にわたって安定運用が可能です。

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中古区分マンション投資がサラリーマンに最適な理由とは

中古区分マンション投資は、専門知識が少なくても失敗しにくい!!

中古区分マンション投資がサラリーマンに最適な不動産投資の理由として、最大の理由は不動産投資に対する専門知識や経験がなくても初められる事です。

不動産の運用は、中古区分マンションを購入した時点で運営システムが物件に付随しています。

マンションの管理は全て不動産管理会社に委託され、建物の清掃から設備のメンテナンスまで行われます。

また、修繕積立により、何十年先までの修繕計画が立てられています。

一棟物の不動産の場合は、購入した自分自身で修繕計画を立て、物件管理について不動産管理会社を探し、どのような管理を委託するを契約する必要があります。

不動産管理会社に管理を委託しないで、ご自身で物件管理する場合は、不動産管理の経験とスキル、そして管理に掛かる時間が必要となります。

しかし、区分マンションの不動産投資であれば、本業のサラリーマンを続けながら、ほとんど不動産に時間を使う必要が無く、不動産管理運用に対する経験やスキルも必要なく不動産投資が可能です。

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区分投資と一棟物件投資の違い

一棟物と区分マンションの運用比較

一棟物
運営システムを自分で創らなければならない

一棟物の不動産は、ご自身で物件の修繕計画を立て、そして修繕費の積立を行う必要があります。

大規模な修繕には何百万も大きなお金が掛かりますので、家賃からどの程度の修繕費として貯める必要があるかなど、物件購入前から予測しておく必要があります。

また、購入後すぐに突発的な修繕が発生する必要もあるため、手元にお金を残して運用する必要もあります。

そして、物件の管理運用についても、不動産管理会社をご自身で探して契約する事になります。

不動産購入時に不動産管理会社を紹介される事もありますが、紹介された不動産管理会社がベストな物件管理をしてくれない場合もあります。

不動産管理会社に管理を委託せず、ご自身で不動産の管理を行う選択も可能です。

その場合は、不動産管理の経験とスキル、管理にかけるご自身の時間が、不動産管理会社へ払う費用とのトレードオフになるでしょう。

区分マンション
物件に運営システムが付随して売買されるので、スキルや知識が無くとも運営可能

区分マンションの物件管理については不動産管理会社に委託されていますので、ご自身がに対し管理運営する必要はありません。

マンションを管理している不動産会社は、清掃からメンテナンスまでの運用を行っていますので、物件が常に正常な状態で維持されます。

また、長期的な修繕計画が立てられ、その計画に沿って修繕積立がされています。

マンション管理組合が施設賠償責任保険に加入してるので、洗濯の排水事故で水漏れした等の突発的な事故に合っても保険金が出るので、事故の当事者が費用を負担する事はありません。

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一棟物と区分マンションのビジネスとしての違い

区分マンション=投資

  • 管理システム完成品
  • 不動産に掛ける時間・エネルギーを他へ注力
  • 利用価値への投資

区分マンションは、まさに投資です。

購入した不動産に対し時間をかけず、さらに違う投資へエネルギーを向ける事ができます。

完成された投資商品を購入するイメージです。

1棟物件=事業

  • 自己裁量発揮(レバレッジ、修繕、集客)
  • 資金調達・融資容易
  • 担保価値・資産価値への投資

1棟物件は、投資というよりも事業を行う事に近いです。

不動産を買った後に運用し、購入した不動産価値を高め、そして事業を広げていく事ができます。

不動産で独立される考えの方、カリスマ大家さんなどは、この部類にはいるのかと思います。

中古区分マンション投資は実り(=利益)は一棟(事業)の方が大きいが、投資として考えるか、事業として進めていきたいのか判断することが重要

こんな人が区分マンション投資が向いている

不動産投資、賃貸運営に手間と時間を割けない人

  • サラリーマンの激務を継続しながら賃貸運営
  • 賃貸運営以外に軸足を置く(自営業、趣味、芸事、競技)
  • 遠く(地方)から不動産運営をする(転勤、移住)

キャッシュor与信がある(現金買いor与信で借金)

  • 将来の収入が安定している(サラリーマン正社員)
  • 小額でも手持ち資金がある(これを投資しても次へ進める人)
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区分マンション投資のメリット・デメリット

区分マンション投資をする6つのメリット

  • 建物管理にエネルギーが不要
  • 購入と同時に修繕積立金を入手できる
  • 将来に渡り無難で平均的な建物維持ができる
  • 専有部の管理が一棟物件よりもフレキシブル
  • 収益還元価格が積算価格に比べ非常に高い
  • 評価額が限りなくゼロに近づいても家賃は高め

区分マンション投資をする6つのデメリット

  • 建物維持管理費用が一棟自主管理に比べ割高
  • 建物管理に個人の裁量が効かない
  • 建物トラブルに複数の所有権者の利害がからみ、
  • 複雑化する
  • 建物の終焉は誰も分からない
  • 担保価値が理論的にはゼロ
  • 建物償却後の建物終焉の出口は敷地権持分だけ
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最後に

いかがでしたでしょうか。

サラリーマンに最適な中古区分マンション投資について説明しました。

次回は、私が実際に中古区分マンションを購入した際の、物件選びのエピソードをお伝えしていきたいと思います。

最後まで読んで頂き、誠に有難うございました。

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