スポンサーリンク

不動産投資を始める準備:世界一わかりやすい不動産投資【その2】

今回は、不動産投資を始めるための準備について説明していきます。

説明する項目は4つとなります。

  1. 不動産投資の目的と検討のポイント
  2. 不動産投資に潜むリスク
  3. 不動産投資の失敗を避ける方法
  4. 投資手法の決め方

前回の「不動産投資とは?」と同じように、不動産投資の初心者でも分かりやすく説明していきます。

これから不動産投資を行う方は、これから説明する4つのポイントが非常に重要となりますので、ご自身の不動産投資に対する方向性を見極めてください。

スポンサーリンク

不動産投資の目的と検討のポイント

安定した収入源を得たい

目的物件のタイプ検討のポイント
  • サラリーマンとして、給与の他に副収入源が欲しい
  • 老後に向けた資産形成をしたい
  • 首都圏
  • 都心まで好アクセス
  • エリア的に需給が安定
  • 堅調な家賃相場
  • 最も人気がある目的のため、競争が激しい
  • そもそもの物件数自体が少ない
  • 情報を先んじるつてが必要となる

不動産投資をされる大多数の方の目的として、安定した収入源を確保したいといったことがあると思います。

サラリーマンだけの収入では老後が心配なので、副収入を得る目的として不動産投資される方には、首都圏で都心まで好アクセスで堅調な家賃相場の物件を選ぶべきです。

しかし、こういった物件は非常に人気があるので競争が激しく、市場に出てもすぐに買い付けが入り、翌日には10本以上入っている事もあります。

高利回りで儲けたい

目的物件のタイプ検討のポイント
  • とにかく儲けたい
  • 不動産投資家として、独り立ちしたい
  • 早期リタイヤのため、高利回りが欲しい
  • 郊外
  • 管理状態が悪い
  • 築年数は古め
  • 競売など、ワケあり不動産
  • 一般的には不人気不動産である場合が多い
  • 空室リスク高い
  • 多額の修繕費
  • 金融機関の融資が付きにくい
  • いざ転売しようと思っても、買い手が付きにくい
  • 高利回りを実現するためには、経験と高い大家力が必要

不動産投資を行う目的として次に多いのが、高利回りで収入を得たい目的です。

利回りに10パーセント以上、場合によっては20パーセントから30パーセントの高利回りを狙って、不動産投資家としての独立や早期リタイヤするため、高利回りの収入を得る目的があげられます。

高利回りの物件の特徴として、アクセスの悪い郊外であったり、管理状態や築年数が古かったり、競売など訳あり不動産となる事が多いです。

検討の一番のポイントとして状態の良い物件ではないので、売却を考えた場合にすぐに買い手が見つからない事を想定する必要があります。

高利回りを実現するには、不動産投資に対するそれなりの経験と大家としての力が必要です。

スポンサーリンク

転売して、売却益で儲けたい

目的物件のタイプ検討のポイント
  • 安く購入して、高く売り抜けたい
  • ある程度の期間、運用した後、転売して利益を確定したい
  • 郊外
  • 管理状態が悪い
  • 築年数は古め
  • 競売など、ワケあり不
  • 動産
  • 一般的には不人気不動産である場合が多い
  • 空室リスク高い
  • 多額の修繕費
  • 金融機関の融資が付きにくい
  • ある程度の期間、運用する場合、経験と高い大家力が必要
  • いざ転売しようと思っても、買い手が付きにくい

不動産を転売して売却益で儲けるには、物件を安く購入して高く売り抜ける必要があります。

または、ある程度の期間は保有し運用益を得ながら、転売して利益を得ることも出来ます。

主に高利回りの物件と同じように、状態が良くない物件が対象となるため、不動産投資に対するそれなりの経験と大家としての力が必要です。

節税したい

目的物件のタイプ検討のポイント
  • 所得税を節税したい
  • 築年数は古め
  • 区分マンション
  • 土地と建物のうち、建物の割合が高い
  • 空室リスク高い
  • 多額の修繕費
  • 金融機関の融資が付きにくい

相続税対策をしたい(資産価値を維持したい)

目的物件のタイプ検討のポイント
  • 借入を起こして、相続税対策をしたい
  • 値下がりしにくい不動産を購入したい
  • 都心、駅近
  • 接道などの地理的条件が良い
  • 資産価値が下がりにくいロケーション
  • 利回りが低め
スポンサーリンク

不動産投資に潜むリスク

不動産投資の主なリスク

  • 空室リスク
  • 家賃滞納リスク
  • 設備故障、修繕リスク
  • 外部環境リスク
  • 金利上昇リスク
  • 災害、事故リスク
  • リスクとその対処法

不動産投資には、ここに書かれてある通りいくつかのリスクがあります。

ただし、こういったリスクについては、リスクを軽減する事が可能です。

どのようにしてリスクを軽減していくか説明していきます。

リスク対処法
空室リスク購入前

  • 入居者ニーズを満たせていない理由あり
  • 家賃なのか、初期費用なのか、付帯設備なのか、外観なのか、調査で明らかにしておく
  • 調査の結果、入居者ニーズを満たせると判断することが出来れば購入へGoサイン

購入後

  • 客付けに強い管理会社を選定する
  • 家賃、初期費用(敷金、礼金)を減額する
  • リフォームする、付帯設備を充実させる
  • 外壁洗浄、外観塗装を施す
家賃滞納リスク
  • 保証人、または保証会社を必ず付ける
  • 滞納が始まった場合、早期対処(数日内)が肝心
設備故障、修繕リスク購入前

  • 必ず修繕履歴を確認する
  • 築10年以上の中古物件で、外壁塗装、屋根修繕、給湯器交換
  • 等の修繕を行っていない場合、早急に必要となる場合あり

購入後

  • 新築、築浅物件を購入することで修繕の発生を抑えられる
  • 毎年一定の金額を修繕積立金として計上しておく
外部環境リスク
  • 地区の人口動態推計を確認
  • 周辺での大きな土地開発の有無を確認
金利上昇リスク
  • ある程度の期間、固定金利を選択する
  • 金融機関を変更する(借り換えを行う)
  • 資金が貯まったら繰上返済を行う
  • 金利上昇局面では物件購入を控える
災害、事故リスク
  • 各種火災保険地震保険に加入する
  • 地方自治体で出している、水害マップを確認する
  • 1981年以降の新耐震基準で建てられた不動産を選ぶ
  • 石綿(アスベスト)が使われていない不動産を選ぶ
  • 入居者の審査を厳格にする
  • 不良入居者には出て行ってもらう
  • 入居者の自殺について、カバーする保険に入る
スポンサーリンク

不動産投資の失敗を避ける方法

自分の立ち位置を知る

自分の立ち位置を知るというのはどうゆうことかと言うと、ご自身の資金力からいくらの物件まで購入できるかを知る必要があります。

要は、自分の資金力以上の物件を購入してしまうと、何か突発的な事象が発生した場合に対処しきれなくなる恐れがあります。

そのような事が起こらないよう、自己資金から逆算して安全性の高い物件を購入していく事が確実な方法です。

例えば、下記の資産状況だった場合にどの程度の物件が購入可能か!?

  • 自己資金1,000万円
  • 頭金は不動産価格の10%(金融機関からの借入が90%)
  • 購入諸費用は不動産価格の7%
自己資金1,000万円から逆算する

  • 1,000万円÷(10%+7%)≒5,882万円
  • 約6,000万円の不動産まで購入が可能
    ただし・・・

ただし、中古不動産を購入する場合、購入後にリフォーム費用や、設備交換などの投資が必要となる場合が多いです。

そのため、自己資金を全額投資してしまうと、購入後の円滑な賃貸経営に影響を及ぼす可能性あります。

資金には必ず余裕を残しておく事をおすすめします。

購入時に必要な諸費用

項目内容
仲介手数料最も金額が大きい諸費用

  • 仲介してくれた不動産会社に対する支払い
  • (不動産価格×3%+6万円)×消費税
印紙税
  • 「不動産売買契約書」に貼り付ける収入印紙代
  •  契約書に記載された金額によって異なる
    (例:5,000万円~1億円なら1.5万円)
司法書士手数料
  • 所有権移転手続きを行う、司法書士に対する報酬
  • だいたい10万円~20万円
登録免許税
  • 不動産登記に関わる税金
  • 固定資産税評価額×2%
不動産取得税仲介手数料の次に金額が大きい諸費用

  • 購入後直ちにではなく、半年後程度
  • 固定資産税評価額×4%
  • 忘れた頃にやって来ます
火災保険料
  • 火災保険だけではなく、地震保険とセットで入る場合が多い
  • 金額は保険会社によって異なる
銀行事務手数料
  • 融資を実行するにあたって銀行の手数料
  • 銀行によって異なる
ローン保証料
  • 融資の保証を保証会社が行う場合
  • 保証会社によって異なる
物件購入時に必要な初期費用は、物件価格の6~8%程度が必要
スポンサーリンク

賃貸経営に必要なランニングコスト

項目内容
固定資産税
都市計画税
  • 固定資産税は土地・建物に課される税金
  • 都市計画税は市街化区域内の土地・建物に課される税金
  • 固定資産税=固定資産税評価額×1.4%
  • 都市計画税=固定資産税評価額×0.3%
  • 一括納付か、年4回の分納か選ぶことができる
修繕費一棟もの

  • 内外装リフォーム、エアコンの交換、給排水設備の交換、給湯器の交換など
  • あらかじめ、自分で確保しておく必要あり

区分所有

  • 管理組合に対して支払う修繕積立金
管理委託費
  • 不動産管理会社に対して支払う、管理委託手数料

入金管理

  • 入居者募集や家賃の集金、原状回復など
  • 家賃の5%程度

建物管理

  • 共用部清掃や設備点検など
  • 設備状況によって異なるが、家賃の2~5%程度

広告宣伝費

  • エリアによって異なるが、家賃の1~3ヵ月分
    競争が激しいエリアは高い
共用部経費一棟もの

  • 共用部分の電気代、水道代

区分所有

  • 管理組合に対して支払う管理費
スポンサーリンク

投資手法の決め方

 一棟ものか!?区分所有か!?戸建か!?
自分自身の資金状況、リスクに対する許容度、将来の生活設計、家族からの意見などを加味し
て総合的に判断する必要があります。
それぞれのメリットとデメリットを十分に把握しておくことが重要です。
物件種別資金調達メリットデメリット
一棟もの現金+金融機関からの融資
  • 資金効率が良い
    (少ない頭金で大きな物件を購入)
  • 所有欲を満たすことができる
  • 空室リスクを分散することができる
  • 区分所有や戸建に比べ、流動性低い
  • 金利上昇リスクを負う
  • 戸数が多いと管理に手間がかかる
区分所有現金
  • 少額で、手軽に購入できる
  • 比較的、流動性が高め
  • ファミリー物件の場合、投資家だけではなく実需向けに販売できる
  • 自主管理でも容易に対処できる
  • 空室リスクを負う
  • 金融機関からの融資を使いにくい
  • 基本は現金買いのため、投資拡大のスピードが遅くなりがち
  • 管理会社に管理を委託する場合、管理コストが割高になりがち
戸建現金
  • 少額で、手軽に購入できる
  • 比較的、流動性が高め
  • 投資家だけでなく、実需販売できる
  • 土地として売却することができる
  • 自主管理でも容易に対処できる
  • 空室リスクを負う
  • 基本は現金買いのため、投資拡大のスピードが遅くなりがち
  • 管理会社に管理を委託する場合、管理コストが割高になりがち

資金調達の面では、一棟ものへの投資はどうしても金額が大きくなります。

現金の他に、金融機関からの融資が必要となってきます。

区分所有であれば、価格が安ければ現金での購入となりますが、高立地の場所であれば一千万を超えるようであれば、一棟ものと同じように金融機関からの融資を受けることになってきます。

戸建てですと、比較的売りに出ている物件は安いものが多いので、現金買いされる方が多いです。

最後に

いかがでしたでしょうか。

不動産投資の準備として検討すべき内容について説明しました。

不動産投資を行った事がない方からすると、さまざまなリスクがあって怖いと感じられると思われます。

しかし、不動産投資は事前にいろいろと調査をしたり、購入後であっても管理会社や保険などでリスクを減らす事が可能な投資となっています。

リスクを恐れているだけではなく、勉強する事によってリスクを減らして行くことができます。

最後まで読んで頂き、誠に有難うございました。

 

おすすめ証券会社トップ3
投資するならSBI証券
SBI証券[旧イー・トレード証券]

ネット証券人気・実力No1

ネット投資を始めるならSBI証券と言って過言ではないでしょう。
私も使用している証券会社です。
また、多くの個人投資家のメイン口座として人気です。

IPO銘柄取扱数も絶対的に豊富

SBI証券はネット証券で大手の総合証券と同等以上の新規公開株を取扱っています。
なんとネット証券でありながら、2018年のIPO取扱銘柄数No1となっています。

当然NISA口座なら売買手数料は無料

SBI証券のNISA口座なら、国内株式の売買手数料は無料です。
また、海外ETFについても買付無料なんです。
NISA口座も絶対にSBI証券がオススメです。

楽天ポイントも貯められる楽天証券

取引しながら楽天ポイントが貯まる!

楽天証券で株取引額に応じて楽天グループで使える「楽天スーパーポイント」が貰えることを始めとして様々なサービスを受け取る事ができます。

60万人が利用する超人気取引ツール

楽天証券のツール「MarketSpeed」は60万人が利用する人気ツールです。良い株式投資には良いツールが欠かせませんよ!

楽天会員なら口座開設が最短30秒で完了します!

楽天の会員アカウントをお持ちの方は, なんと30秒で証券口座開設のお申し込みが完了できます。

手数料で選ぶなら断然DMM株

手数料の安さは業界トップ!

注文手数料の安さは業界最安値。
さらに東証・名証・福証・札証の国内4取引所の銘柄が取引でき、日本全国の株式を業界最安水準となってます。

WEBの取引画面が秀逸

WEB作成会社が作ったWEB取引画面なので、非常に使いやすくデザインが秀逸です。
パソコン用Web画面はセンスを感じるデザインとかゆい所に手が届く機能を満載。
また、スマホアプリも簡単モード/ノーマルモードの切替が可能で、初心者も絶対満足できると思います。

DMM 株ポイントを貯めて現金に交換

取引の度にDMM 株ポイントが貯まり、貯まったDMM 株ポイントは現金に交換可能です。
どんどん取引してDMM 株ポイントを貯めて、更に儲けちゃいましょう。

スポンサーリンク
不動産投資はじめの一歩
年収400万円が行うべき最善の投資