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不動産投資の流れ:世界一わかりやすい不動産投資【その3】

今回は、不動産投資の流れについて7つのステップ分けて説明していきます。

項目としては、

  • 物件購入
  • 融資
  • 価格交渉
  • 管理・運営
  • リフォーム
  • 出口戦略

こちらのステップについて流れを勉強していきたいと思います。

不動産投資は物件を購入しただけで終わりではありません、賃貸運営を行い、最後には売却である出口戦略も必要となります。

これらすべての流れを理解することが、不動産投資を成功させる鍵になります。

前回「不動産投資を始める準備」で説明した通り、リスクを減らす事が投資には絶対に必要です。

不動産投資の流れを理解し、リスクに対するしっかりとした対策を身に着けて行きましょう。

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物件購入

物件を購入する前に、予め予算の算段を付けておくことは、非常に重要になってきます。

物件を購入したと思ってから、金融機関の融資を回っていては時間が掛かってしまい、狙っていた物件が他に取られてしまいます。

確定申告や源泉徴収、預金残高を金融期間に持ち込み、どれくらいまでの物件まで購入可能であるか、ご自身の属性を予め確認しておく事が物件購入の重要なステップとなります。

信頼できる不動産業者さんを見つけるには、とにかく不動産業者さんに合うことが重要です。

私は今まで、不動産業者さんと100枚以上の名刺交換をさせて頂きました。

その中で信頼できる不動産業者さんは、4~5名です。

信頼できる不動産業者とは、どのような条件下は「信頼できる不動産業者とは?」で説明しています。

現地調査を行う前に
物件を紹介されるとすぐに現地調査に行かれる方がいますが、インターネットで予め物件の情報を入手する事が可能です。
確認すべきポイント

  • 予め積算評価を用いて、不動産の担保価値評価を出しておく
  • 賃料相場だけでなく、駅力(乗降客数)や周辺環境などの調査をしておく

積算評価の算出方法については「3分で出来る!不動産投資の積算評価」で説明しています。

不動産業者さんから入手する資料のリスト

  • 物件概要所
  • レントロール
  • 修繕履歴
  • 固定資産税の評価証明書
  • 建物図面
  • 建築確認済証
  • 不動産登記簿謄本
  • 現地案内図
  • 部屋の間取り図
  • 公図、求積図
  • 物件の写真(外観・室内)

予めインターネットで見ておくべき情報

項目見ておくべきポイント
家賃相場レントロールと比べて、相場と乖離がないか確認する
競合物件はどの程度あるか、競合の最低家賃はいくらか
駅力(乗降客数等)その地域に活力があるか
路線価土地価格はどの程度か
積算評価を算出
積算評価の算出方法については「3分で出来る!不動産投資の積算評価」で説明しています。
周辺環境周辺にどのような施設があるか
嫌悪施設はないか
地域の人口動態・予想その地域に活力はあるか
成長性はあるか
不動産登記簿謄本(有料)
商工サーチ(有料)
売り主の属性および経済状況

事前のインターネット調査によって、頭の中に物件に対する「疑問点」を整理しておきましょう。

そして、現地調査によって、その「疑問点」に一つ一つ答えを出します。

現地調査は、仮説検証の場です。

現地調査における着眼点

現地調査の基本3ヵ条

  • 必ず2回以上訪問する
  •  最初は一人で、2回目は複数で。一度は第3者の眼を入れること
  • チェックリストに基づき、淡々と
現地調査の大まかな着眼点は4つ

  • 建物状況
  • 周辺環境
  • 周辺施設
  • 競合物件

詳しい現地調査については「現地調査の大まかな着眼点」でまとめて説明しています。

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融資

  • 融資審査はさまざまな人の手と段階を経ており、決裁までには相応の時間がかかる
    金融機関審査してもらい決裁されるまで、約1ヶ月
  • 金融機関による担保評価の実態(積算評価収益評価も参照のこと)
    積算評価の算出方法については「3分で出来る!不動産投資の積算評価」で説明しています。
  • 元利均等返済と元金均等返済
    元金均等返済
    融資期間で均等に割った元金と、借入金残高から計算される利息分の合計額を返済
    最初の返済額が高くなり、その後減る
    元利均等返済
    元利金(元金+利息)の合計額を融資期間で割って返済額を出すもの
    返済開始から終了まで、同額

金融機関からの融資というと、銀行の中で行われている事なので、一般のサラリーマンの方ににはなかなか分からないことだと思います。

銀行はリスクに対し非常に保守的なため、融資が出るまでに銀行内で多くの決裁手続きが行われます。

少ないところで7段階の承認プロセスとなり、多いところだと10段階の承認を必要とします。

そのため、融資の決裁が降りるまでに、それ相応の時間が掛かってしまいます。

  • 金融機関に融資審査を申し込む際は、不動産関連の資料だけではなく、所得証明書(源泉徴収票、確定申告書)や属性関連の資料(経歴書)も必要
  • 事業計画書に書いておくべき「常識」と、融資を成功に近づける3つのポイント事業所在地と総事業費(常識)
    ・対象物件の明細、どこの住所でどのくらいの広さの土地か等
    ・その他諸経費はいくらか
    所用資金と調達方法(常識)
    ・総事業費がトータルいくらになるのか
    ・いくらを借入で賄い、自己資金をいくらあてるのか
    当然「総事業費=借入金額+自己資金」が成立していないといけない!

    3つのポイント
    1.事業計画は簡素に分かりやすく書き、担当者にはあまり手間暇をかけさせない
    2.物件情報は、分かりやすくリアルに書く
    3.融資案件が、銀行にとって安全かつ魅力的なものであることを数字で示す
    ※ただし、決して嘘偽りの数字、玉虫色の計画書・情報であってはいけない

事業計画書は非常に重要な資料ですが、最近の不動産投資に対するし詳しい銀行では、銀行側の担当者が独自に作成する場合があります。

不動産投資に不慣れな担当者にあたった場合は、事業計画書は融資を受けるのに非常に有効になってきます。

私の経験では、不動産投資に積極的な銀行であれば、特段、事業計画書は出さなくてもいい場合が多い印象です。

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価格交渉

価格交渉に有利な双方に納得感のある価格交渉を行うためには、積算価値収益価値の算出が不可欠です。

納得感があるとはどういった事がと言うと、ある程度数字を示す事が必要になります。

数字で示す場合は、積算評価収益評価の算出が不可欠になってきます。

収益価値については、NOIから算出する。(NOI=Net Operating Income)

NOIは、稼働率を加味した賃料収入から支出を控除したものであり、計算をマスターしておく必要があります。

積算評価の算出方法については「3分で出来る!不動産投資の積算評価」で説明しています。

NOI、NOI利回りなどの計算方法

NOIは満室賃料から空室による損失や運営費用などを差し引いて算出します。NOI=【満室賃料】-【空室による損失】-【運営費】例えば家賃10万円の部屋を10件所有している、つまり満室賃料が1200万円(10万円×10世帯×12か月)であるとしましょう。そして、空室が3件あったとして、運営費が50万円だとします。【1200万円-30万円-50万円=1120万円】つまり、この場合のNOIは1120万円であるということです。次に、不動産物件の収益性を測る尺度であるNOI利回りの計算です。NOI利回りは、NOIを不動産価格で割ることで算出します。

NOI利回り=NOI÷不動産価格

上記の例で、NOIは1120万円でした。そしてこの不動産価格が5000万円だったとします。
【1120万円÷5000万円=22.4】
つまりNOI利回りは22.4%となります。

買付証明書は、売主の妥協できる金額を聞き出ようにしましょう。

「鬼の指値」と言われる物件価格を無視したような指値を行い、購入報告されている不動産投資家もおりますが、現実はそのような事は殆ど通りません。

重要なことは売主さんの納得できる売却価格を聞き出すことです。

駆け引きとなりますが、売却理由を確認してみましょう。

売却理由が資金化を急いでいるのであれば、ある程度の価格交渉が可能と判断できます。

売主を納得させるコツは、「指値の納得感」を売主を不快にせずにいかに指値を伝えるかが重要です。

意外と不動産というのは心情的な部分が入りやすく、売り主側が1億の価値があると思っていて、7千万の指値が入ると喧嘩腰になってしまい、その方には絶対に売りに出さないなんて事になってしまいます。

いかに売り主を不快にさせず、合理的な金額を伝えるかを考えて交渉にあたりましょう。

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管理・運営

入居者募集にかかる費用の相場観を把握しましょう。

クリーニング、広告費、クロス張替等の適切な費用を把握し、入退去時の支出を最小限に抑える事が重要です。

気をつけたいのは、管理会社の言いなりになってしまい、管理会社の言い値で払ってしまう事です。

また、物件購入後、収入を増やして支出を削減する方法について理解する必要がります。

賃貸収入は、購入した段階がMAXの状態となります。

時間が経過していくにつれ、家賃は少し下がっていくため、家賃収入は減少していきます。

ではどうやって収入を増やしていくかを考え、賃貸経営の収入を最大化する手法について学ぶ事が不動産管理・運営で行う事になります。

収入を増やす支出を削減する
自動販売機の設置共用部電気のLED化
看板収入下水道料金のカット
コインランドリーの設置自主管理を検討する
携帯電話の基地局設置
駐車場の増設

実際に私が行った収入を増やす方法として、管理人室のあった物件をリフォームして、賃貸に出して家賃収入を増やす事に成功しました。

その他には、少し余ったスペースがあった物件では、そのスペースに駐車場を増設して駐車料金の収入を増やしました。

また、太陽光発電の設備を設置し、売電収入を得るなども行っています。

リフォーム

先程の管理運営の項目と若干かぶる内容となりますが、どの程度のリフォームを行うか、その見極めは非常に重要です。

最低限、押さえるべきリフォームのポイント

  • 前の入居者の「影」を感じさせないか?
  • 「清潔感」が確保できているか?
  • 日常使う設備に不備は無いか?

※リフォーム箇所が多い場合は、「リフォーム費用の上限」を決め、優先順位を考えて、作業を絞り込むことが重要!

自分自身でリフォームを行う(セルフリフォーム)のか、リフォーム業者さんに委託するのか、その見極めましょう。
お金を掛けたくないからと言う理由で、すべてセルフリフォームするのは、かえって非効率になる場合があります。

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出口戦略

出口戦略が必要な理由は、不動産の売却価格を把握しておくことで投資の安全性を高めるためです。

売却の目途について、4つの基本パターンが想定されます。

運営コストからの売却

建物には、まとまってお金がかかる時期が有ります。

補修費が、家賃の3割を超え始める時期が続くことが予想される時が、売却ポイントです。

なぜ家賃の3割を超え始める時期がウリなのか?

  • 仮定:家賃から返済を4割、運営費を2割拠出
  • 結果:補修費が3割以上なら赤字になる
  • 結論:何の為に投資をするのか、意味が無くなるため売却

入居率からの売却

物件地域の平均空室率を上回ったら売却のサインです。

例えば、平均空室率14.5%の東京で、15%の空室率が半年以上続く場合は、売却を考えるタイミングです。

財務内容の改善からの売却

現在所有の物件が、担保評価割れの場合は売却を判断すべきです。

担保評価額
物件残債額+追加担保≧担保評価額(積算価格)
物件残債額+諸経費≒売却金額
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デッドクロス回避

デットクロスを参照ください。

築古物件の場合、減価償却が取りづらいにもかかわらず、返済期間は短めです。

100万円の家賃収入ー50万円返済=50万円残金

返済の50万円中10万円が利息の場合、申告上100-10=90万円が利益になります。

経費にできる減価償却が少なければ、黒字倒産となります。

この状態を回避する方法は3つ

  1. 繰り上げ返済(かなり難しい)
  2. 売却(オススメ)
  3. 新規物件購入(投資家が陥りがち)

新規に物件を増やして回避すると、際限なく資産を増やしがちで、税務上注意しないと大変な事になります。

少しでも高く売却するために行うべきこと

物件を少しでも高く売却するために、事前に行っておくことを把握しておきましょう。

とにかく満室を目指しましょう

  • どんな購入者でも、満室の物件には一目置きます
  • 物件価格・年間家賃収入・表面利回りでチェックされています
  • 仲介業者さんが、「満室物件!」などと表記してくれ、売りやすくなります

ある程度の修復をする
オバケ屋敷の様な状態で売りに出せば減額交渉のネタになってしまいます。
通常運営が出来る程度の原状回復工事はしましょう。

資料を揃える

  • 過去3年程度の家賃表
  • メンテナンス履歴
  • 物件管理コスト一覧表
  • 将来工事の見積もり表

購入者から価格交渉されやすいポイントは、目に見えやすい部分になります。

入居率の問題や、修繕履歴の問題が主なポイントとなりますので、予め潰しておく事が必要です。

実際に私が物件を売却した2棟は、どちらも満室になった時に売却が決まりました。

最後に

いかがでしたでしょうか。

少し長くなってしまいましたが、不動産投資の流れについて説明しました。

それぞれのステップがありましたが、各ステップにはそれぞれ重要なポイントがあります。

特に物件購入前の物件の見極め方を集中的に勉強して頂き、良い物件を購入する事にまずは注力してください。

物件購入後に管理の部分以降を学び、スマートな不動産投資につなげて頂けたらと思います。

最後まで読んで頂き、誠に有難うございました。

 

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