スポンサーリンク

不動産投資とは?:世界一わかりやすい不動産投資【その1】

不動産投資について勉強したい、不動産投資を知りたい方へ、不動産投資について世界一分かりやすく説明していきます。

まったくの初心者でも分かる内容となっていますので、不動産投資の魅力について知って頂けたらと思います。

まず不動産投資について解説する前にお伝えした情報があります。

■不動産投資は、堅実で確実性の高い投資です

  • 家賃収入(運用益)を得ることができる
  • 場合によっては、売却益も得ることができる
  • 個人的には、他の金融商品(株、債券、金、FXなど)に比べて堅実、確実性の高い投資と考えている

■不動産投資を成功に導くためには、正しい知識とノウハウを体系的に学ぶことが必須です
■正しく学んだ知識とノウハウによって選んだ不動産投資は、まず負けることはありません

それでは今回は、不動産投資に対し3つのポイントを解説していきます。

  1. 不動産投資とは何か?
  2. 不動産投資のメリット・デメリット
  3. 不動産投資の仕組み
スポンサーリンク

不動産投資とは何か?

まず、不動産投資とは何かについて説明していきます。

不動産投資については、バブル時代の崩壊以前と、バブル時代の崩壊後では投資としての性質が違っています。

バブル崩壊以前の不動産投資

  • 経済背景:景気に過剰感
  • 金融期間:高金利(貸出金利7%~)
  • 不動産を購入する(a)
  • 不動産自体が値上がりする(b)
  • 売却し、差益を獲得する(c)

バブル崩壊以前は(a)~(c)が不動産投資として成り立っていた

バブル崩壊前は、景気が非常に加熱し株価も上がり続けていました。

そして、インフレを抑えるために金利も7パーセント以上にがっていました。

この当時の不動産投資は、「不動産を購入」⇛「半年から1年程保有」⇛「不動産価格が値上がり」⇛「不動産を売却」これにより値上がりした差額を利益として獲得するのが不動産投資でした。

バブル崩壊以後の不動産投資

  • 経済背景:景気に停滞感
  • 金融機関:低金利(貸出金利1%~)
  • 不動産を購入する(A)
  • 不動産を他人に賃貸する(B)
  • 家賃収入を得る(C)

バブル崩壊後の現在、不動産投資と言えば(A)~(C)の流れ

バブル崩壊後の不動産投資は、失われた20年間と言われた通り、非常に景気に低迷感が続きました。

それに伴い、貸出金利も非常に低い金利で、1パーセントから高くても2パーセントの水準となっています。

このような局面での不動産投資は、「不動産を購入」⇛「不動産を賃貸に出す」これにより家賃収入を得る事が、バブル崩壊後の不動産投資となっています。

スポンサーリンク

不動産投資のメリット・デメリット

不動産投資のメリット

  • 家賃収入と言う安定した収益を獲得できる
  • 金融機関からの融資を用い、少ない自己資金で大きな物件を購入することができる
  • 場合によっては値上がりすることもある
  • 労働に割く時間が少なくて済む(不労所得)
  • 建物が滅失しても、土地は残る
    (ある程度の資産防衛になる)
  • 減価償却費による節税効果が得られる
  • 年金制度不安が叫ばれる現在、不動産投資による家賃収入は私設年金代わりになる
  • 不動産を購入する際の借入により、相続税対策になる
  • 不動産を購入する際、団体信用生命保険に入ることで、もし万が一の際、保険会社がローンの残債を支払ってくれる(生命保険が不要となる)
    ※団体信用生命保険…通称「団信」

上記が不動産投資のメリットとなりますが、家賃収入とうい手堅い収入を得られるのが最大のメリットになります。

また、金融期間から融資を受けて投資が行えるため、自己資金を少なくてすみ、非常に資金効率が良い投資とうのも不動産投資のメリットであり特徴と言えます。

不動産投資のメリット

  • 他の金融商品に比べ、多額の資金が必要
  • 多くの場合は金融機関から借入が必要となるため、精神的に不安になる(ことがある)
  • サラリーマン大家さんの場合、休日を不動産活動に充てざるを得ない。
    特に繁忙期には家族サービスが疎かになる(ことがある)
  • 家族の理解が必要(連帯保証人など)

不動産投資はメリットだけではなく、反対のデメリットも当然あります。

不動産投資のデメリットとしての特徴として、1月~3月に掛けて入退室が重なる繁忙期となります。

サラリーマン大家さんは、平日は本業の仕事がありますので物件に割く時間をなかなか作ることが出来ません。

そのため、どうしても休日に時間を作ることになり、家族サービスが疎かになってしまう事が言えます。

また、金融期間から融資を受けるためには、連帯保証人を付ける必要があります。

連帯保証人になってもらうためには、不動産投資に対する十分な理解や説明が必要となってきます。

他の金融商品との比較(一般的な定義)

金融商品お金の 殖やし方レバレッジ銀行借入経費計上流動性
株式投資
投資信託
値上がり、配当信用取引
(株式)
債券金利
外貨貯金為替差益、金利
FX為替差益、金利~25倍
金・プラチナ値上がり
不動産投資家賃収入、値上がり銀行借入による

他の金融商品との比較で、不動産投資のもっとも特徴的なのは、銀行から融資の借入ができるかどうかです。

金融機関へ、FXや株の投資を行いたので融資をしてほしいとお願いしにいっても、100パーセント断られます。

しかし、不動産投資を行いたいと融資をお願いした場合、個人の属性にもよりますが不動産投資に対する融資を受ける事が可能です。

また、経費の計上が行えるのも不動産投資の特徴です。

例えば不動産を見に行くための「交通費」や勉強するための「書籍代」などを経費として計上する事ができます。

他の金融商品とくらべた際にやや「流動性」の部分が劣っていると言えます。

不動産を売る場合など、すぐに売りたいからと今日明日で売ってお金を手にする事は、難しいです。

どんなに早くても1ヶ月は掛かってしまいますので、他金融商品と比べると流動性はデメリットとして考えられると思います。

スポンサーリンク

他の金融商品との比較(私個人の印象)

金融商品お金の殖やす上でのメリットお金を殖やす上でのデメリット
株式投資
投資信託
株主優待
手軽に分散投資
値下がりする可能性がある
(元本が毀損)
債券安定している低い利回り
外貨貯金円安で増える
金利が高い
為替手数料が高い
為替レートが読みづらい
FX爆発力がある
手数料が安い
爆発力がある
金・プラチナ安定している複利効果が得られない
不動産投資安定した家賃収入
値上がりすることもある
銀行融資で少ない資金で投資可能
空室リスク、災害リスク
金利上昇リスク、設備故障
換金性(流動性)が低い

不動産投資の仕組み

売却益(キャピタルゲイン)を得る方法

  • 不動産を安く購入する(d)
  • 購入した値段より高く売却する(e)
  • (e)-(d)が売却益となる
  • 重要な点は、いかに安く購入できるか
  • 多くの地域で土地値が下がり続けており、売却益を得ることは難しくなっている

不動産投資で売却益を得るには、いかに安く物件を購入できるかが非常に重要です。

安く買って高く売る、経済原則の鉄則なんですが、安く購入したものを付加価値を付けて高く売る事が、売却益(キャピタルゲイン)を得る事になります。

ただし、多くの地位域で土地値が値下がりを続けていますので、目利きと経済の先読み、そしてタイミングを逃さない事が重要になってきます。

スポンサーリンク

運用益(インカムゲイン)を得る方法

  • 不動産を購入する(D)
  • 購入した不動産を他人に賃貸する(E)
  • (E)の家賃が運用益となる
  • (E)を(D)で除した数値が利回り

運用益(インカムゲイン)が不動産投資のメインの収入となってきます。

主に家賃収入が運用益(インカムゲイン)となります。

家賃は不労所得?

  • 物件を探し、購入したい物件を見つけ、銀行融資を取り付けるまでが最も苦労する
  • 購入の次に苦労するのは、購入後、賃借人を見つけること
  • いったん賃借人を見つけてしまうと、ほとんど労働が要らない不労所得状態となる

家賃収入は不労所得かは、多くの議論があるところだと思います。

私個人の印象としては、不動産投資に優れた物件を見つけて、銀行から融資を取り付ける事が最も苦労します。

長いときでは、融資が出るまでに何年も掛かってしまった事もあります。

購入した物件に賃借人が見つかれば、その後はほとんど工数が掛からなくなりますので、不労所得状態が続きます。

最後に

いかがでしたでしょうか。

不動産投資の概要について解説しました。

不動産投資をするにあたって専門的な用語が出てきます。

専門用語については「不動産投資で押さえておくべき用語集」を作りましたので、分からない用語があれば調べてみてください。

専門用語が多く覚えるのが大変だとは思いますが、不動産投資を行うには覚える必要な用語ばかりですので、役立てて頂けたらと思っております。

今後もさらに不動産投資の詳しい内容について解説をしていきます。

分からないことなどありましたら、問い合わせから気軽に連絡して頂いて構いません。

最後まで読んで頂き、誠に有難うございました。

おすすめ証券会社トップ3
投資するならSBI証券
SBI証券[旧イー・トレード証券]

ネット証券人気・実力No1

ネット投資を始めるならSBI証券と言って過言ではないでしょう。
私も使用している証券会社です。
また、多くの個人投資家のメイン口座として人気です。

IPO銘柄取扱数も絶対的に豊富

SBI証券はネット証券で大手の総合証券と同等以上の新規公開株を取扱っています。
なんとネット証券でありながら、2018年のIPO取扱銘柄数No1となっています。

当然NISA口座なら売買手数料は無料

SBI証券のNISA口座なら、国内株式の売買手数料は無料です。
また、海外ETFについても買付無料なんです。
NISA口座も絶対にSBI証券がオススメです。

楽天ポイントも貯められる楽天証券

取引しながら楽天ポイントが貯まる!

楽天証券で株取引額に応じて楽天グループで使える「楽天スーパーポイント」が貰えることを始めとして様々なサービスを受け取る事ができます。

60万人が利用する超人気取引ツール

楽天証券のツール「MarketSpeed」は60万人が利用する人気ツールです。良い株式投資には良いツールが欠かせませんよ!

楽天会員なら口座開設が最短30秒で完了します!

楽天の会員アカウントをお持ちの方は, なんと30秒で証券口座開設のお申し込みが完了できます。

手数料で選ぶなら断然DMM株

手数料の安さは業界トップ!

注文手数料の安さは業界最安値。
さらに東証・名証・福証・札証の国内4取引所の銘柄が取引でき、日本全国の株式を業界最安水準となってます。

WEBの取引画面が秀逸

WEB作成会社が作ったWEB取引画面なので、非常に使いやすくデザインが秀逸です。
パソコン用Web画面はセンスを感じるデザインとかゆい所に手が届く機能を満載。
また、スマホアプリも簡単モード/ノーマルモードの切替が可能で、初心者も絶対満足できると思います。

DMM 株ポイントを貯めて現金に交換

取引の度にDMM 株ポイントが貯まり、貯まったDMM 株ポイントは現金に交換可能です。
どんどん取引してDMM 株ポイントを貯めて、更に儲けちゃいましょう。

スポンサーリンク
不動産投資はじめの一歩
年収400万円が行うべき最善の投資