不動産投資で押さえておくべき用語集

一棟もの

• マンションやアパートを1棟丸ごと購入する
• 通常は土地と建物、両方の所有権を獲得
• 金融機関の融資を利用しやすい（担保力）
• 価格が高くなるため、金融機関からの融資に頼る部分が大きくなる

区分所有

• マンションを1部屋単位で購入する
• 一棟ものに比べて、少額から投資できる
• 土地の割合が少ない（担保力弱い）ため、金融
• 機関からの融資を獲得しにくい建物の処分について、自由度が低い
• 管理費、修繕積立金が割高

戸建

• 居住用に作られた一戸建を購入し、賃貸に出す手法
• 引越しを理由に売りに出すケースや、住宅ローンが支払えずに競売もしくは任意売却で市場に出てくるものが多い

修繕積立金

• 区分所有で必要となる経費
• 長期間にわたってマンション等を維持・保全していくために必要な修繕(外壁や配管の補修、共有部分の修繕)を実施するため、管理費とは別会計で積み立てられる経費のこと
• 区分所有建物では、大規模修繕に莫大な費用がかかるため、一度に多額の費用を徴収されることのないよう前もって毎月一定額を積み立てる

購入時の諸費用

• 仲介手数料
• 印紙税
• 司法書士手数料
• 登録免許税
• 不動産取得税
• 火災保険料
• 銀行事務手数料、ローン保証料

賃貸経営のランニングコスト

• 固定資産税・都市計画税
• 修繕費
• 不動産管理委託費（入金管理・建物管理・広告宣伝費）
• 共用部経費
• 修繕積立金

表面利回り（グロス利回り）

• 家賃収入÷購入価格×100が表面利回り
• 不動産投資サイトに掲載されている物件のほとんどが表面利回り

実質利回り（ネット利回り）

• 家賃収入－P.30のランニングコスト（F）
• 購入価格＋P.29の購入時の諸費用（G）
• F÷G×100が実質利回り

レバレッジ

• 直訳すると梃子（てこ）
• 不動産投資においては、少ない自己資金に借入を加え、物件を購入すること

例えば・・・

• 500万円の自己資金で3,000万円の物件を購入
• 2,500万円分が借入分
• レバレッジ倍率は3,000÷500＝6倍

構造と法定耐用年数

• 鉄筋コンクリート（RC）造47年
• 鉄骨（S）造34年
• 木（W）造22年
• 中古の場合は（法定耐用年数－経過年数）＋経過年数×20%
• 法定耐用年数は融資の期間と、後述する減価償却の期間に大きく影響する

新耐震

• 1981年（昭和56年）6月1日
  建築基準法施行令改正（新耐震）
  一次設計、二次設計の概念が導入された
• 不動産投資のポイントは新耐震以降の物件を選定すること

減価償却費

• 土地は対象外、建物のみ
• 建物は時間が経過するにつれて古くなり、価値が下がって行く
• 購入価格を法定耐用年数に従った期間で按分し計上される経費のこと
• 経費として計上されるが、実際にお金が出て行くわけではない

例えば・・・

• 築18年、6,000万円のRC造1棟マンション（建物価格3,200万円）を購入した場合
• 築18年RC造の耐用年数は、47年－18年＋18年×0.2＝32年（端数切捨）
• 1年あたりの減価償却費は3,200万円÷32年で100万円

変動金利

• 銀行の基準金利によって変化する
• 基準金利は日本銀行の金融政策によって上下する短期プライムレートに影響を受ける
• 変動金利は融資期間中、基準金利が変化するごとに上下する
• 変化の仕方は、即時連動型と周期連動型の2種類存在する

※短期プライムレート…通称「短プラ」金融機関が優良企業に対して、短期で貸し出す時に適用する「最優遇貸出金利」のこと

固定金利

• 1年、3年、5年、10年、全期間固定など定められた一定の期間中、利率が固定されている
• 期間が長ければ長いほど、利率が高くなる
• 銀行の営業政策上、1～3年の短期間の場合、変動金利より利率が低いことが多い

不動産課税所得

• 家賃収入
• 諸経費（管理費＋修繕積立金＋不動産管理委託費＋固定資産税・都市計画税）（H）
• 返済利子（I）
• 減価償却費（J）
• 家賃収入から（H）～（J）を引いた金額
• 所得税率、住民税率によって税額が決定

所得税率、住民税率

住民税率：一律10％

所得税率：下表のとおり

キャッシュフロー

• 不動産課税所得から税金（住民税と所得税）を控除した金額が税引後の利益
• 税引後の利益に減価償却費を加え、返済元本を控除した金額がキャッシュフロー
• 減価償却費は経費として計上されるが実際にお金が出て行くわけではないため、キャッシュフローにプラス効果がある

ROI

• Return on Investment
• 最初に支払った（投資した）自己資金に対する年間キャッシュフローの割合
• 年間キャッシュフロー÷最初に支払った自己資金額×100
• ROIが高ければ高いほど、資金効率が良い
• ただし、リスクも高まる（借入額が増える）

フルローン

• 不動産価格を全額、銀行借入で賄うこと

オーバーローン

• 不動産価格だけではなく（フルローンだけではなく）、購入に関する諸経費もすべて銀行借入で賄うこと

路線価

• 例年7月に国税庁によって公表される、同年1月1日時点での路線（不特定多数が通行する道路）に面する宅地1㎡当たりの土地評価額のこと（Wikipediaより）
• 国税庁ホームページ（http://www.rosenka.nta.go.jp/）で検索可能
• アルファベットは借地権の場合

積算評価

• 土地の評価額＋建物の評価額
• 土地の評価額＝路線価×土地面積
• 路線価は前述の国税庁ホームページのほか、全国地価マップ（http://www.chikamap.jp/）でも検索可能
• 建物の評価額＝新築時の平方メートル当たりの価格×延べ床面積×築年数による減価
• RC造：18万円～20万円
• S造：15万円～18万円
• W造：13万円～15万円

• 積算評価が高いと、担保評価が高い（担保評価は積算評価×一定の係数）

収益評価

• 不動産の収益性に着目した評価方法
• 年間の家賃収入の80%（K）
• 年間の諸経費（家賃収入の20%）（L）
• 年間の返済金額（金利4%）（M）
• 上記、K＞L＋Mであれば融資可能と判断

デッドクロス

• 支払元金が、減価償却費を上回る状態
• 特に元利均等返済の場合に生じやすく、経費と見なされない元金が増えることで、キャッシュフローの悪化を招く