スポンサーリンク

サラリーマン不動産投資の確定申告方法:e-Taxの入力手順を分かり易く解説

サラリーマンが副業で不動産投資している場合、確定申告が必要となります。

確定申告と聞くと、なんだか小難しく感じてしまうかもしれません。

また、税理士にお願いしないと出来ないと思っている方も居るかもしれません。

税理士に頼むと、それなりのお金が掛かってしまいます。

不動産収入がサラリーマンの年収以上ある場合は、税理士に頼んだ方がコストパフォーマンスが良いと思いますが、年金代わりに投資している場合などは出費を抑えたいところです。

今回は、サラリーマンが自分で確定申告する方法を分かり易く解説していきます。

この記事を読めば、税理士に頼もうと悩んでいたのが、確定申告なんて簡単だと思えるようになります。

eTaxの画面を基準に解説していくので、その通りに入力すれば2時間以内に完了します。

2回目以降は、1時間掛からずに確定申告を終わらず事が出来るはずです。

スポンサーリンク

e-Tax事前準備

e-Taxで確定申告をする場合、パソコンへ事前に準備しておく事がいくつかあります。

  • パソコン環境の確認
  • マイナンバーカード
  • ICカードリーダー
  • 必要ソフトウェアのインストール
  • 利用識別番号の取得

事前準備で、既に難しそうだと思われているかもしれませんが、分かり易く順番に説明していくので安心してください。

パソコン環境の確認

Windowsを利用している前提でお話を進めます。

下記のOSとブラウザ以外は、e-Taxのシステムを利用できないようになっています。

ご自身のパソコン環境を確認してください。

OSの種類ブラウザの種類
Windows7
windows8.1
Windows10
Internet Explorer 11
Microsoft Edge

マイナンバーカード

e-Taxを利用するには、マイナンバーが必要となります。

「通知カード」で手続きが止まっている方は、マイナンバーカード発行の手続きを進めてください。

ICカードリーダー

マイナンバーカードを読み取るICカードリーダーが必要となります。

ICカードリーダーが手元になく購入に迷っている場合は、下記のICカードリーダーを選べば間違いありません。

e-TaxオフィシャルWebページで動作保障されているICカードリーダーとなります。

必要ソフトウェアのインストール

事前準備セットアップファイルをパソコンへインストールする必要があります。

インストールするファイルは、国税局の下記ページからファイルをダウンロードしてください。

e-Taxをご利用になる場合の事前準備

リンク先の「Step. 4 事前準備セットアップ」で事前準備セットアップファイルをダウンロードできます。

利用識別番号の取得

国税局の下記ページから「利用識別番号を取得」します。

e-Taxの開始(変更等)届出書作成・提出コーナー 【届出書の選択】

リンク先の「個人の方」をクリックすると「利用識別番号を取得」手続きが始まります。

事前準備は以上で完了となります。

特に難しいこともなかったと思います。

続けて、e-Taxの入力手順を説明していきます。

別ウィンドウが開き「読込中」となる場合

e-Taxで「作成開始>」をクリック後、新しいブラウザのウィンドウが開く場合があります。

新しいブラウザのウィンドウが開いた場合、「読込中」のまま画面が表示されないことがあります。

その場合は、ブラウザの「インターネットオプション」で設定を変更します。

「インターネットオプション」の「全般」にある「タブ」ボタンをクリックします。

「タブブラウズの設定」の「ポップアップの発生時」設定項目にある「常に新しいタブでポップアップを開く(T)」にチェックを入れ「OK」をクリックします。

この設定変更で、「読込中」だった画面が、正しい画面表示となります。

作成する申告書等の選択

作成する申告書等の選択画面では、「決算書・収支内訳書」をクリックしてください。

過去の年分のデータの読込

過去の年分のデータの読込画面では、「データを読み込まずに決算書・収支内訳書を作成開始」をクリックします。

提出方法及び作成する決算書・収支内訳書の選択

提出方法及び作成する決算書・収支内訳書の選択画面では、「e-Taxで送信する。」を選択します。
「作成する決算書・収支内訳書の選択 【必須】」については、事前に「青色申告」を申請している場合は、「青色申告決算書を作成する。 」を選んでください。

事前に「青色申告」の申請をしていない場合は、「白色申告書に添付する収支内訳書を作成する。」を選んでください。

「白色申告書に添付する収支内訳書を作成する。」を選択した想定で進めます。

収支内訳書(不動産所得用)の入力

収支内訳書(不動産所得用)の入力では、下記赤枠の処理をすれば完了となりま。

「賃貸料」をクリックすると、不動産所得の収入の内訳の入力の画面へ移動します。

不動産所得の収入の内訳の入力

不動産所得の収入の内訳の入力画面では、「新規に不動産所得の収入を入力する」をクリックします。

不動産所得の収入の入力

不動産所得の収入の入力画面は、入力項目の順番で説明していきます。

貸家・貸地等の別

貸家・貸地等の別は、「貸家(住居用)」を選択します。

用途(住宅用、住宅用以外等の別)

用途(住宅用、住宅用以外等の別)は、「住宅用」を選択します。

不動産の所在地

不動産の所在地は、所有している不動産の住所を入力してください。

賃借人の住所

賃借人の住所は、「不動産の所在地と同じ」で問題ありません。

賃借人の氏名

賃借人の氏名には、そのまま賃借人の氏名を記入してください。

賃貸契約期間

賃貸契約期間には、賃貸契約書に書かれている契約期間を記入してください。

貸付面積

貸付面積には、床面積を小数点2位まで入力します。

賃貸契約書を確認すれば記載されているはずです。

賃貸料

賃貸料には、賃貸契約書に書かれた賃貸料を入力します。

年の途中から賃貸が開始された場合は、「年額」は年間で得た賃貸料を入力します。

1年間賃貸していれば、「月額」×12ヶ月の金額を「年額」に入力します。

礼金等

礼金等には、「礼金」、「権利金」、「更新料」を得ていたら、その金額を入力します。

その他の収入

その他の収入には、該当があれば金額を入力します。

通常は、何もないかと思います。

預り金の年末残高

預り金の年末残高には、「敷金」、「保証金」などの預かり金があれば、その金額を入力します。

減価償却費の入力

減価償却費の入力では、「新規に原価償却資産を入力」をクリックします。

減価償却資産の入力

減価償却資産の入力画面は、入力項目の順番で説明していきます。

減価償却資産の種類等

減価償却資産の種類等は、「建物・車両・機械・備品等(定額法)」を選択します。

減価償却資産の細目

減価償却資産の細目は、「建物およびその附属設備」を選択します。

減価償却資産の名称

減価償却資産の名称は、建物の名前を入力します。

面積又は数量

面積又は数量は、面積を入力してください。

取得年月

取得年月は、売買契約を交わした年月を入力してください。

取得価額

取得価額には、建物の取得価額を入力します。

不動産の購入金額ではありません。
売買契約書に記載されている建物の購入金額です。
土地の価格は含めません。

前年末未償却残高

前年末未償却残高は、不動産を購入して初めての確定申告であれば「空欄」となります。

次年度以降は、確定申告時の未償却残高を入力します。

耐用年数

耐用年数は、中古と新築で出し方が異なります。

建物の構造により法定耐用年数が変わります。

対象不動産の法定耐用年数を確認します。

  • 鉄骨鉄筋コンクリート:47年
  • れんが造:38年
  • 木造:22年
  • 建物設備:15年

新築の場合

新築の場合は、建物の法定耐用年数をそのまま入力します。

新築鉄筋コンクリート造マンションであれば、「47年」と入力します。

築年数が法定耐用年数を超えている場合

法定耐用年数 × 0.2 = 耐用年数となります。

小数点以下は切捨てとなります。

木造であれば「2年」、鉄筋コンクリート造であれば「9年」と入力します。

築年数が法定耐用年数を超えていない場合

(法定耐用年数 - 築年数) + 築年数 × 0.2 = 耐用年数となります。

築年数10年の鉄筋コンクリート造であれば、(47-10)+10×0.2=39 となり、「39年」と入力します。

改定取得価額

改定取得価額は、必要な場合に入力可能となります。

通常グレーアウトされて入力できません。

本年中の償却期間

本年中の償却期間には、不動産を取得した月を含めた経過月数を入力します。

10月に取得した場合は、「3月」と選択します。

事業専用(貸付)割合

事業専用(貸付)割合には、「100」と入力します。

摘要

摘要は、「空欄」のままで構いません。

借入金利子

借入金利子の入力では、「金融機関分の借入金利子(必要経費算入額)の合計入力」と「土地等を取得するために要した負債の利子(必要経費算入額)の合計入力」へ金額を入力します。

「金融機関分の借入金利子(必要経費算入額)の合計入力」には、「ローンの利子の合計」を入力します。

「土地等を取得するために要した負債の利子(必要経費算入額)の合計入力」は、次の計算を行い算出します。

「ローンの利子の合計」 × 「土地のローン金額」 / 「ローン全額」 = 「土地等を取得するために要した負債の利子」

租税公課

租税公課には、不動産に掛かった税金の合計を入力します。

「固定資産税」、「都市計画税」、「登録免許税」、「不動産取得税」で支払った税金の合計金額を入力します。

損害保険料

損害保険料には、不動産に対し加入している保険料を入力します。

保険加入期間の支払いを1回で支払った場合、初年度にすべての保険料を必要経費として計上します。

たとえば、10年度分の保険料を一括で支払った場合、初年度の確定申告で全額経費計上となります。

次年度以降に申告できる費用はありません。

雑費

雑費には、不動産運用に掛かった経費を入力します。

  • 通信費
  • 固定資産税(按分が必要な場合は分ける。)
  • パソコン、カメラ、プリンター等
  • 書籍
  • 交通費
  • 減価償却費
  • 建物や土地の固定資産税、都市計画税等
  • 損害保険料
  • 管理委託手数料
  • 修繕費用
  • 福利厚生
  • 作業着・作業靴・ヘルメット
  • 支払い利息等

などの経費を計上できます。

収支内訳書の種類選択

収支内訳書の種類選択画面では、「収支内訳書(不動産所得用) 「不動産所得がある方はこちら」」をクリックしてください。

収入金額・所得金額の入力

収入金額・所得金額の入力では、先ほど入力を行った「不動産所得」の情報が引き継がれています。

そのため、「給与所得」をクリックして源泉徴収表の内容を入力すれば、確定申告が完了となります。

e-Taxで申告となるため、国税局へ郵送する書類が発生しません。

パソコンのみの入力作業で、不動産投資の確定申告が簡単に完了することができます。

次年度以降は、今回のデータが引き継がれるので、さらに楽な状態で確定申告が行えます。

不明点などありましたら、遠慮なく問い合わせください。

おすすめ証券会社トップ3
投資するならSBI証券
SBI証券[旧イー・トレード証券]

ネット証券人気・実力No1

ネット投資を始めるならSBI証券と言って過言ではないでしょう。
私も使用している証券会社です。
また、多くの個人投資家のメイン口座として人気です。

IPO銘柄取扱数も絶対的に豊富

SBI証券はネット証券で大手の総合証券と同等以上の新規公開株を取扱っています。
なんとネット証券でありながら、2018年のIPO取扱銘柄数No1となっています。

当然NISA口座なら売買手数料は無料

SBI証券のNISA口座なら、国内株式の売買手数料は無料です。
また、海外ETFについても買付無料なんです。
NISA口座も絶対にSBI証券がオススメです。

楽天ポイントも貯められる楽天証券

取引しながら楽天ポイントが貯まる!

楽天証券で株取引額に応じて楽天グループで使える「楽天スーパーポイント」が貰えることを始めとして様々なサービスを受け取る事ができます。

60万人が利用する超人気取引ツール

楽天証券のツール「MarketSpeed」は60万人が利用する人気ツールです。良い株式投資には良いツールが欠かせませんよ!

楽天会員なら口座開設が最短30秒で完了します!

楽天の会員アカウントをお持ちの方は, なんと30秒で証券口座開設のお申し込みが完了できます。

手数料で選ぶなら断然DMM株

手数料の安さは業界トップ!

注文手数料の安さは業界最安値。
さらに東証・名証・福証・札証の国内4取引所の銘柄が取引でき、日本全国の株式を業界最安水準となってます。

WEBの取引画面が秀逸

WEB作成会社が作ったWEB取引画面なので、非常に使いやすくデザインが秀逸です。
パソコン用Web画面はセンスを感じるデザインとかゆい所に手が届く機能を満載。
また、スマホアプリも簡単モード/ノーマルモードの切替が可能で、初心者も絶対満足できると思います。

DMM 株ポイントを貯めて現金に交換

取引の度にDMM 株ポイントが貯まり、貯まったDMM 株ポイントは現金に交換可能です。
どんどん取引してDMM 株ポイントを貯めて、更に儲けちゃいましょう。

スポンサーリンク
不動産投資はじめの一歩
年収400万円が行うべき最善の投資