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サラリーマン不動産投資における融資とは!?融資実行を確実にする事業計画書の作成方法

満額融資の成功≠不動産投資の成功となります。

不動産投資の『成功』は、借入を全額完済して初めて言える言葉です。

借入を完済し、なお安定収益と良質資産が残って、初めて『成功』と言えるのです。

そして、その資産を残された人にとっても同じことです。

サラリーマン不動産投資における融資について、詳しく解説していきます。

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不動産投資における「融資」とは?

不動産投資における「融資」には、3つのポイントがあります。

  1. 「融資」の重要性について
  2. 銀行にとっての「投資」とは
  3. 借入相談におけるポイント

「融資」の重要性について

不動産投資の成功において、「融資」の占める割合はせいぜい2割程度です。

しかし、「融資」が付かないと「不動産投資」そのものが実現しないことも事実です。

故に、多くの人は「融資=不動産投資」と勘違いしてしまうのです。

銀行にとっての「投資」とは

不動産投資 ≠ 融資
不動産事業 = 融資

銀行にとって『投資』=『リスク』そのもの。

銀行は『リスク』に対しては絶対に融資しない。

借入相談におけるポイント

借入相談は、不動産事業について相談すべし!
決して『投資』という言葉を使うべからず。
  • 融資条件と収支実績のアンバランスは、命取りになります。
  • 重要なのは、事業計画に沿った融資を得られるかです。
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完全解明!銀行の決済の仕組み

銀行の決済に対する仕組みでは、理解すべき5つのポイントがあります。

  1. 融資審査の流れ
  2. アパートローンとプロパーローンの違い
  3. 担保評価法について
  4. 安心なのは固定金利?変動金利?
  5. 元金均等返済と元利均等返済の違いとは?

融資審査の流れ

銀行審査には時間がかかります。

各段階で1日、稟議作成に2日、本部への書類送付を考慮すると、最短でも10日は必要となります。

アパートローンとプロパーローンの違い

アパートローン

  • 商品概要はローン商品
  • 審査はプロパー融資そのもの
  • すべて本部稟議
いわゆるパッケージ商品

プロパーローン

  • 最大の相違点は、借入期間と金利設定。
  • 設定期間は事業性設備資金に準じる。
  • 金利設定もアパートローンのように規格されたものではなく、案件ごとの個別対応。
オーダーメイド
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担保評価法について

積算評価の算出方法について

  • ほとんどの銀行が、積算法による評価方法を採用。
    ⇒物件評価ではなく担保評価だから
  • 実勢価格>収益価格>時価>担保価格(銀行目線)
  • 担保価格
    ほとんどの銀行の評価は、時価の70%
    例)時価1億円の物件でも、担保価格は7000万円
    厳しい銀行は64%。中には80%でみる銀行も。
    (ちなみに住宅ローンは100%)

銀行が、担保としてみない物件

  • 再建築不可物件
  • 借地権
  • 法律違反物件
    (建ぺい率/容積オーバー等)
  • 区分所有物件
銀行は上記の物件の融資に消極的

安心なのは固定金利!?変動金利!?

固定金利

  • 完済するまで、毎回返済額が確定。
  • 収支計画の中で変動リスクを考慮する必要がなくなる。

変動金利

  • 長期借入の場合、一般に固定金利より低く設定されている。
  • 金利上昇リスクの考慮が必要。ただし、 低金利時代は10年以上続いている。

元金均等返済と元利均等返済の違いとは!?

元金均等返済

融資期間で均等に割った元金と、借入金残高から計算される利息分の合計額を返済。
⇒最初の返済額が高くなり、その後減る

元利均等返済

元利金(元金+利息)の合計額を融資期間で割って返済額を出すもの。
⇒返済開始から終了まで、同額

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銀行窓口・担当者別の攻略法

  1. 担当者と融資可否の関係性
  2. 具体的な攻略法
  3. 銀行が貸したい人とは!?
  4. 銀行が絶対貸したくない人とは!?
  5. 属性だけで融資額が決まることはない!

担当者と融資可否の関係性

窓口の担当者に

  • 不動産知識の ある or なし?
  • 建築知識の ある or なし?
  • 不動産事業の知識の ある or なし?

で、融資の可否は大きく変わってきます。

窓口担当者に関心を持ってもらえるように、工夫することが必要です。

具体的な攻略法

知識がない担当者の場合

  • 希望をわかりやすく伝え、「必ず返します」「十分返済可能な案件です」ということを、数字で示す
  • 不動産投資に詳しい行員を人から紹介してもらう
  • 取引のある銀行に持ち込む
  • 支店はできるだけ大きなところへ

銀行が貸したい人とは!?

財務能力

  • 自己資金(金融資産)のある人
  • 本業が黒字の人

性格

  • 不動産投資をする理由が明確な人
  • 不動産投資におけるマイナス面(入居率を上げるのが難しい、購入後に莫大な修繕費がかかる等)を理解している人
  • 家族とうまくやっている人

銀行が絶対貸したくない人とは!?

財務能力

  • 債務超過な人
  • 無職の人

性格

  • 人任せな人
  • 今後のビジョンが見えない人
  • 利回りのことばかり言う人
  • 真っ当な努力をしない人
  • 不動産投資を夢見がちで考えている人
  • 自分のことしか考えていない人
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属性だけで融資額が決まることはない

不動産ローンの申し込みは基本的に、借りる人の年収だけで決まるわけではない!

(職業別に見る借りやすさの違いはある)

特に大切なのは自己資金と金融資産

貸借対照表で、負債<資産 であれば、「安心して貸せるお客様」になる

融資実行が近づく事業計画書の作成法

  1. 銀行の窓口に行く前に準備する資料
  2. 事業計画書に絶対書いておくべき内容
  3. 融資が近づく事業計画書を作成するための3つのポイント
  4. 事業計画書を提出する前の最終チェック

銀行の窓口に行く前に準備する資料

不動産関連の資料

  • 物件概要書
  • レントロール等の家賃と入居状況が分かる資料
  • 不動産登記簿謄本、建物図面、公図
    ※事業計画書

所得証明書

  • 源泉徴収表、確定申告書、住民税決定通知書(会社で取得可)

属性関連の資料

  • 経歴書(氏名、住所、生年月日、勤務先等)
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事業計画書に絶対書いておくべき内容

事業所在地と総事業費

  • 対象物件の明細
    どこの住所でどのくらいの広さの土地か等
  • その他諸経費はいくらか

所用資金と調達方法

  • 総事業費がトータルいくらになるのか
  • いくらを借入で賄い、自己資金をいくらあてるのか
当然「総事業費=借入金額+自己資金」が成立していないといけない!

事業計画書を作成するときの3つのポイント

  1. 事業計画は簡素に分かりやすく書く。
    担当者には、あまり手間暇をかけさせない。
  2. 物件情報は、分かりやすくリアルに書く。
  3. 融資案件が、銀行にとって安全かつ魅力的なものであることを数字で示す。
    ※ただし、決して嘘偽りの数字、玉虫色の計画書・情報であってはいけない。

事業計画書を提出する前の最終チェック

家賃設定は適正か?

  • 近隣相場・物件概要から見て、十分入居を見込める家賃設定か否か

入居率は、妥当な設定か?

  • 今後も事業開始時と同程度の入居率を維持していけるのか

敷金・礼金・更新料は、妥当か否か?

  • 実態に即しているだろうか
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金利交渉を有利にすすめるテクニック

  1. 銀行にとって「金利」とは!?
  2. 金利交渉をするタイミングとは!?

銀行にとって「金利」とは

銀行にとって、『金利=命』です。

  • 金利は銀行にとって大事な収益源。
  • 金利の引き下げは、その収益源を奪うこと。
  • 融資の可否も決まらないのに、金利交渉!?
  • 担当者にとって、本部稟議は融資承認獲得のためのボクシングリング。
    先に倒れた方が負け。

金利交渉をするタイミングとは

交渉するのは、本部の融資決済が出てから!
  • アパートローンであれば、ほぼ規格金利が設定されている。
  • 銀行が、金利を提示するのは、最後の最後。
  • 担当者も、本部決裁が出るまでは分からない。
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継続して融資を実行してもらうために行うべきこと

  1. 継続融資に繋がる!絶対やるべき2つの活動
  2. 事業性融資について

継続融資に繋がる!絶対やるべき2つの活動

  1. 銀行窓口への訪問
  2. 収益物件の状況報告
  • 年1回の決算報告は当然。
  • 事業収支は、毎月作成。
  • 計画とのブレ、内容と原因はしっかり把握。
  • 著しい変化があった時は、内容を整理して銀行担当者に報告。

事業性融資について

  • 法人貸出
  • 法人としての決算実績が必要。(2~3期)
  • 完全プロパー資金としての審査になる。
  • アパートローンより条件(金利・担保評価・貸出期間など)は厳しくなる。
  • ただし、代表者としての個人の属性は審査対象となる。

事業性融資について

  • 決算は黒字が基本。
  • 税金対策を理由に赤字計上は通らない。
  • なぜなら、赤字決算では返済財源がでない。
    ⇒貸したお金が、返ってこないと判断。
  • もちろん、特殊要因(初期投資、設備投資)による赤字は別の話。
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